7 важных шагов на пути к приобретению недвижимости в Израиле

07.08.2016 15:33
Автор: Максим Михаэли

Итак, друзья, у вас появился интерес к приобретению недвижимости в Израиле, возможно, вы уже прикидываете стоимость, выбираете район, просматриваете предложения. А, может быть, вы уже готовы вступить в переговоры с собственником насчет понравившейся квартиры. Что ж, недвижимость в Израиле - это отличное вложение, как для тех, кто приобретает недвижимость для собственного проживания, так и для тех, кто собирается приобрести ее в качестве инвестиции. Рост стоимости израильской недвижимости один из самых стабильных в мире, ведь он продолжается даже во время мировых экономических кризисов, а значит вы на правильном пути.  Однако, не стоит забывать о том, что сделки купли-продажи недвижимости являются достаточно сложными для обычного гражданина, а уж тем более, когда речь идет о незнакомой юрисдикции. Чтобы помочь вам не попасть впросак, мы подготовили для рекомендации, которые помогут вам успешно пройти все этапы на пути к вашей собственной квартире в Израиле. Поехали.
 

1. Проверка окрестностей

Перед тем как вы примете окончательное решение о приобретении определенной квартиры, настоятельно рекомендуется посетить ее несколько раз в разное время. Нередко на первом этаже дома может располагаться детский сад, склад, магазин, парикмахерская или какой-то другой бизнес. Если вы придете смотреть квартиру в вечерние часы или в субботу, - вы не услышите шум, доносящийся из шумного детского сада, располагающегося под окном спальни, тогда как в утренние часы этот шум будет нелегко скрыть. С другой стороны, просматривая квартиру утром, для вас, после ее покупки, может стать неприятным сюрпризом, наличие кафе или бара в соседнем доме. Шум из такого заведения в вечерние часы может доставить значительный дискомфорт. Прежде чем выбрать для себя определенный район, обязательно определитесь с тем, какая инфраструктура необходима вам в шаговой доступности. Для кого-то это может быть школа, поликлиника, рынок и т.д. Обязательно проверьте наличие необходимой инфраструктуры по соседству с квартирой, которую вы собираетесь приобрести. Подумайте, кого бы вы хотели видеть своими соседями, и чего вам хотелось бы избежать. Такой подход поможет вам избежать существенных неудобств после покупки квартиры.
 

2. Выбор квартиры

После того как вы определились с районом, переходим к выбору квартиры.
Квартира, которую вы собираетесь приобрести должна быть в идеальном состоянии (за исключением тех недостатков, которые вы осознанно допускаете и учитываете при определении стоимости). В тех квартирах, которые были построены относительно недавно, стоит выяснить кто являлся подрядчиком при строительстве и не ведутся ли против него судебные дела, связанные с качеством выполненных работ (квартиры от подрядчиков с хорошей репутацией, как правило, дороже). Не бойтесь задавать собственнику неприятные вопросы о соседях и планах на капитальный ремонт здания. Обязательно проверьте общее состояние квартиры: окна, жалюзи, двери, трубы, кондиционер, обратите внимание на трещины в стенах, сырость, состояние квартиры во время дождя. Помимо осмотра квартиры, обязательно поинтересуйтесь, какие у вас возможности по использованию общих помещений в здании. Можете ли вы использовать склад для хранения или стоянку для машины. В некоторых случаях места на стоянке необходимо выкупать отдельно или ежемесячно платить за их аренду.
Вас устраивает и квартира, и здание, в котором оно находится, и соседи, и инфраструктура? Отлично, теперь необходимо узнать, разумна ли предлагаемая собственником цена. Здесь настоятельно рекомендуется воспользоваться порталом на сайте Налогового Управления Израиля, в котором содержится информация о всех сделках по недвижимости, включая цену. Данный портал поможет вам сориентироваться в ценовом диапазоне интересующей вас недвижимости.
 

3. Инженерная проверка

Если вы не уверены в собственных силах, при оценке состояния объекта недвижимости и качества района, - рекомендуется обратиться к квалифицированному инженеру. Зовут его на иврите "Бадак байт". Он поможет вам обнаружить скрытые от глаз непрофессионала недостатки здания и самой квартиры. Он может проверить физическое состояние водопровода, электропроводки, дать информацию о нахождении поблизости антенн телекоммуникационных компаний, инфраструктуре района, уровне загрязнения, преступности и шума. Эти и другие параметры могут решающим образом повлиять на ваше решение о приобретении квартиры или определении ее справедливой стоимости.
 

4. Оценка недвижимости

Проверки технического состояния не всегда достаточно, и на слово собственника квартиры далеко не всегда стоит полагаться. Даже после инженерной проверки у вас могут остаться серьезные сомнения в выборе квартиры. Хочется знать какие планы у муниципальных властей на выбранный вами район и здание, в котором находится выбранная квартира. Хочется знать наверняка какие права при покупке квартиры будут вам предоставлены в отношении общих помещений. Для ответа на эти вопросы следует привлечь оценщика недвижимости (ивр. - шамай микаркеин). Самое же главное чем он может помочь - это выявление возможных нарушений при строительстве. Если нарушения при строительстве были - это может быть чревато для вас невозможностью получения кредита (ипотеки) для покупки этого объекта недвижимости, а муниципалитет может наложить на вас штраф (обязанность по уплате штрафа ложится на собственника).
Запомните: ни в коем случае нельзя недооценивать серьезность нарушений при строительстве, даже если собственник будет уверять вас в том, что "никогда не было никаких проблем". Штрафом дело может и не закончиться, компетентные органы имеют право вынести решение о сносе таких зданий за счет собственника. Если оценщик указал вам на такие нарушения - настоятельно рекомендуется возвратиться к этапу выбора объекта недвижимости.
 

5. Выписка из реестра недвижимости

Если вы прошли этап выбора квартиры и уверены в том, что нашли то, что нужно - самое время перейти к юридической проверке объекта.
Государственный реестр, в котором регистрируются сделки с недвижимостью называется в Израиле "Табу" (с ударением на первый слог). Выписка из этого реестра называется "Несах Табу". Его можно попросить у собственников квартиры или самостоятельно запросить в Табу (в т.ч. и через интернет, оплатив кредитной картой небольшой сбор).
Как и в привычной нам выписке из ЕГРП в "Несах Табу" содержится информация о предыдущих и текущих собственниках объекта недвижимости, основания его приобретения, а также, всевозможные ограничения, которые были на него наложены. Из этого документа вы узнаете действительно ли этот объект недвижимости зарегистрирован, действительно ли ваш продавец является его собственником и на каком основании, существуют ли притязания на квартиру третьих лиц, не находится ли квартира в залоге и о других обстоятельствах, связанных с чистотой планируемой вами сделки. Так как получение Несах Табу не является обременительным - вам не обязательно ждать окончания всех проверок, вы можете запросить его как только вам понравилась сама квартира, и сэкономить на описанных выше проверках если данные в выписке будут неудовлетворительными.
 

6. Зихрон дварим (предварительный договор)

Запомните, прежде чем вы что-либо подпишете в отношении квартиры, вам просто необходимо посоветоваться с квалифицированным юристом. Особенно, если вам предлагают подписать документ на языке, которым вы не владеете. Конечно, в дальнейшем незнание языка может явиться основанием для аннулирования документа, но для этого вам придется инициировать судебный процесс. Лучше всего избежать этой проблемы с самого начала. На любом из этапов переговоров собственник квартиры может предложить вам подписать т.н. "Зихрон дварим", т.е. протокол о ваших договоренностях, имеющий силу предварительного договора. В нем будет указано ваше намерение приобрести квартиру и намерение продавца ее вам продать, а также, дополнительные детали: стоимость, дата заезда и другие. Иногда эти документы составляются на мятом листе бумаги, ручкой и в спешке, и потенциальные покупатели не придают им значения, а зря. Такой документ может являться основанием для требования с вас неустойки, если вы вдруг передумаете вступать в сделку, и речь может идти об очень значительных суммах. В документе могут быть указаны детали или сроки, которые могут вас не устраивать, поэтому ни в коем случае не подписывайте Зихрон дварим без консультации с юристом. Зихрон дварим может быть вам интересен лишь в том случае, если вы точно решили купить именно эту квартиру и хотите ее "забронировать" на время проведения технических и юридических проверок. Юрист после консультации с вами поможет грамотно составить этот документ с учетом ваших потребностей.
 

7. Подписание договора и его регистрация

Если все проверки пройдены, достигнуты договоренности с продавцом, и вы уже уверены в своем решении, - значит пора переходить к подписанию договора. Конечно, составление таких договоров всегда было прерогативой юристов, однако и вам перед подписанием следует его прочитать в переводе на ваш родной язык, или на язык, которым вы достаточно хорошо владеете. Обратите внимание на цену, сроки, порядок оплаты, обстоятельства, в отношении которых вы достигли договоренности с продавцом. Важным дополнением к договору являются т.н. "Хеарот Азхара" - документ регистрируемый в Табу, в котором продавец до регистрации самого договора укажет взятые на себя обязательства совершить определенные действия или воздержаться от их совершения. Например, продать квартиру вам, а не кому-либо еще (на этапе проверки Несах Табу вы также сможете увидеть, давал ли продавец уже подобные обязательства другим лицам). В сам договор также следует внести пункты об ответственности продавца и постараться избежать своей ответственности за обязательства, в выполнении которых со своей стороны вы сомневаетесь. Следует знать, что покупка квартиры облагается налогом, который составляет от 0% до 10% в зависимости от стоимости квартиры. Часть этого налога необходимо уплатить до подачи документов на регистрацию в Табу. Когда договор подписан и юрист подготовил все необходимые документы - можно подавать заявление на регистрацию перехода права собственности. После регистрационных действий, в Табу будет внесена запись о новом собственнике, поздравляем, квартира ваша!


И напоследок

Конечно, в статье такого формата невозможно подробно описать процесс покупки квартиры и все связанные с ним подводные камни, она не призвана заменить консультацию специалиста, тем не менее, мы надеемся, что общее представление о том, на что следует обратить внимание при покупке квартиры, вы получили. Напоследок позвольте дать вам рекомендации общего характера:
- при совершении любого платежа следите за тем, чтобы сторона получающая платеж выдавала вам документ подтверждающий его совершение;
- не оставляйте чтение документов, которые вам необходимо подписать на последний момент. Старайтесь ознакомиться с ними до прибытия в место, где вам предстоит это сделать;
- в процессе приобретения квартиры у вас будет достаточно много документов, старайтесь хранить их в быстром доступе и четком порядке.

Успехов!


Автор: Максим Михаэли
Сайт адвоката Максима Михаэли на русском языке: www.inlaw.co.il
Для консультаций звоните: (+972) 52 50-33-777

Отправьте эту страницу друзьям!

Оставьте свой комментарий!

Читайте также:

Публицистика
4.11.2016
 Вадим Бляйхер

Покупка квартиры со вторых рук в Израиле

Адвокат Вадим Бляйхер — о грамотном подходе к процессу приобретения квартиры...
Публицистика
4.07.2016
 Алексей Коваленко

Как получить гражданство Израиля пожилому родителю

Израиль предоставляет возможность одиноким...
Публицистика
6.07.2016
 Эли Гервиц

Не спешите покупать квартиру в Израиле …

Не пугайтесь. Я далек от того, что бы отговаривать вас от покупки квартиры в Израиле, как таковой....
Публицистика
1.11.2016
 Эли Гервиц

Ипотека в Израиле — для иностранцев и нерезидентов

Объем ипотечных ссуд в Израиле бьет рекорды из года в год – хотя бы за счет роста цен на недвижимость,...
Публицистика
8.02.2016
 Максим Михаэли

Возмещение ущерба в Израиле

Максим Михаэли о том, как отстоять свои интересы в суде при нанесении материального или физического ущерба, как доказать, что претензии обоснованы...

Лента новостей:

Израиль
Израиль
25.02.2017

Десятки ливанцев вторглись в Израиль во время протеста

Войска ЦАХАЛа открыли огонь дымовыми гранатами и слезоточивым газом в сторону демонстрантов,...
Израиль
24.02.2017

В ООН выразили «глубокую озабоченность» приговором Азарии

"Без суда и следствия убил безоружного раненного человека, не представлявшего никакой угрозы".
Израиль
21.02.2017

Азарию приговорили к 18 месяцам тюрьмы

Прокуратура требовала для Азарии от 3 до 5 лет лишения свободы.
Израиль
18.02.2017

"Хизбалла" пригрозила разбомбить ядерный реактор в Израиле

Тревожная международная новость — угроза ракетного удара по израильскому ядерному реактору, расположенному...
Израиль
17.02.2017

Министр Кац предупредил "Хизбаллу: нанесем удар по всему Ливану

Министр разведки Израиля: "Следует ликвидировать "ось зла": Иран - Сирия - "Хизбалла" - Ливан.
В мире
В мире
27.02.2017

Техас. Воспитательница детсада призывала убивать евреев

Руководство дошкольного учреждения в Арлингтоне, штат Техас, уволило воспитательницу из-за...
В мире
27.02.2017

Король Марокко открыл синагогу

Как отмечает глава Совета еврейских общин Марокко Серж Бердуго, реконструкция синагоги и музея в Касабланке демонстрирует приверженность...
В мире
27.02.2017

В Филадельфии осквернили еврейское кладбище

В Филадельфии неизвестные осквернили еврейское кладбище, разрушив около 100 надгробий.
В мире
27.02.2017
 Д. Перлматтер

Банды беженцев-насильников в Швеции

Европейское государство становится центром изнасилований вследствие его иммиграционной политики.
Бизнес
Бизнес
9.02.2017

Израиль - мировой лидер по вложениям в исследования и разработки

Об этом сообщила Организация экономического сотрудничества и развития в своем новом отчете
Бизнес
3.02.2017
 Александр Полинский

Чем пахнет хорошая кухня

Выбор кухни — непростая задача. Особенно когда на рынке огромное количество...
Бизнес
24.01.2017

IT Business Week назвал главные бизнес-тренды Израиля на 2017 год

По данным отчета, израильские предприниматели продолжат успешно...
Бизнес
22.01.2017

Русскоязычный Бизнес – клуб в Хайфе

Сегодня бизнес в Израиле все чаще приобретает русский акцент
Бизнес
19.01.2017

Google начал бесплатно строить сайты для израильтян

Израильское представительство компании Google объединяет усилия...
Наука и технологии
Наука и технологии
26.02.2017

Как русскоязычный израильтянин создал Viber

Игорь Магазинник — израильтянин с русскими корнями, создавший популярный мессенджер Viber, количество пользователей...
Наука и технологии
26.02.2017

Израильские убийцы дронов отправляются в США

Elta предоставит новую технику американским ВВС уже в июле 2017 года.
Наука и технологии
22.02.2017

Израильские ученые: здорового питания не существует

Специалисты из Института Вейцмана предлагают отказаться от использования понятия «здоровое питание» в диетологии...
Наука и технологии
20.02.2017

Крупнейший китайский автоконцерн открывает центр инноваций в Израиле

Создание израильского центра стало частью новой стратегии концерна SAIC Motors.
Наука и технологии
20.02.2017

Израильские ученые «научат» гаджеты распознавать вора за 14 секунд

Специальное ПО запоминает особенности прикосновения рук владельца устройства и блокирует всю информацию, если им...
Медицина
Медицина
20.02.2017
 Рина Зисманович

Холод – не тетка

Сердечно-сосудистые заболевания являются главной причиной смертности в мире и второй – в нашей...
Медицина
19.02.2017
 Наталья Минаева

История одного спасения

Рассказывать о таком опыте, конечно, непросто. Когда у тебя или твоего близкого обнаруживают онкологию,...
Медицина
5.02.2017
 Нина Коллинс

Лечение и спасение жизни в Шабат

Разъяснение от доктора Нины Коллинс, обладательницы степени по лингвистике...
Медицина
4.02.2017

Уровень смертности от рака в Израиле снизился на 25%

Согласно данным организации по борьбе с раковыми заболеваниями, за последние...
Медицина
29.01.2017

Израильские медики: марихуана полезнее гомеопатии

Частота депрессий среди больных, употребляющих коноплю, втрое...
Деньги
Деньги
21.02.2017

Евро упал до рекордного минимума: 3,9 шекеля

Шекель укрепляется относительно европейской валюты, доллар остался на прежнем уровне.
Деньги
20.02.2017

"Хеврат Хашмаль" вводит новые правила отключения электричества за долги

В понедельник, 20 февраля, Управление электроэнергии и Электрическая компания сообщили о введении новых правил взимания...
Деньги
19.02.2017

Эффект Трампа: американцы наращивают инвестиции в Израиль

Заявления президента Дональда Трампа о том, что он видит в Израиле важнейшего союзника и партнера США, не...
Деньги
17.02.2017

Израильские следователи признаны лучшими в мире

Израильское Управление по борьбе с отмыванием капитала заняло первое место в международном конкурсе на лучшее экономическое расследование....
Культура
Культура
14.02.2017

Неизвестная до сих пор пещера обнаружена в Кумране

Впервые за 60 лет у побережья Мертвого моря обнаружена пещера, служившая хранилищем священных книг...
Публицистика
Публицистика
25.02.2017
 Марк Аврутин

Американские евреи сошли с ума?

Усиливается конфликт между  американскими евреями и президентом США Дональдом...
Публицистика
24.02.2017
 Мордехай Кедар

Новый лидер старого террора

Существует принципиальное различие между Исмаилом Ханией...
Публицистика
24.02.2017
 Гарик Мазор

Положение Израиля в глобальном столкновении Запада и Востока

Новая ситуация изменила политическую конфигурацию в регионе,...
Публицистика
23.02.2017
 Джозеф Клейн

Никки Хейли ставит вопрос об антиизраилизме ООН

Новый посол ясно сообщает, что грядут перемены.
Публицистика
23.02.2017
 Владимир Бейдер

Эффект белой обезьяны

Два государства: о смысле слов и бессмысленности деклараций
Репатриация
Репатриация
9.02.2017
 Ольга Бакушинская

Психометрия и моя психопсихика

Психометрия вовсе не приговор, гораздо легче поступить в университет...
Репатриация
2.01.2017
 Юлия Есепкин-Вербовой

Есть ли жизнь в пустыне

О том, что начинаешь видеть и ценить, живя в пустыне
Репатриация
2.01.2017
 Эли Гервиц

Взбесившийся принтер в ремонте? Не время радоваться

Адвокат Эли Гервиц  — о логике простой, логике банковской, квартирах, деньгах, инвестициях,...