7 важных шагов на пути к приобретению недвижимости в Израиле

07.08.2016 15:33
Автор: Максим Михаэли

Итак, друзья, у вас появился интерес к приобретению недвижимости в Израиле, возможно, вы уже прикидываете стоимость, выбираете район, просматриваете предложения. А, может быть, вы уже готовы вступить в переговоры с собственником насчет понравившейся квартиры. Что ж, недвижимость в Израиле - это отличное вложение, как для тех, кто приобретает недвижимость для собственного проживания, так и для тех, кто собирается приобрести ее в качестве инвестиции. Рост стоимости израильской недвижимости один из самых стабильных в мире, ведь он продолжается даже во время мировых экономических кризисов, а значит вы на правильном пути.  Однако, не стоит забывать о том, что сделки купли-продажи недвижимости являются достаточно сложными для обычного гражданина, а уж тем более, когда речь идет о незнакомой юрисдикции. Чтобы помочь вам не попасть впросак, мы подготовили для рекомендации, которые помогут вам успешно пройти все этапы на пути к вашей собственной квартире в Израиле. Поехали.
 

1. Проверка окрестностей

Перед тем как вы примете окончательное решение о приобретении определенной квартиры, настоятельно рекомендуется посетить ее несколько раз в разное время. Нередко на первом этаже дома может располагаться детский сад, склад, магазин, парикмахерская или какой-то другой бизнес. Если вы придете смотреть квартиру в вечерние часы или в субботу, - вы не услышите шум, доносящийся из шумного детского сада, располагающегося под окном спальни, тогда как в утренние часы этот шум будет нелегко скрыть. С другой стороны, просматривая квартиру утром, для вас, после ее покупки, может стать неприятным сюрпризом, наличие кафе или бара в соседнем доме. Шум из такого заведения в вечерние часы может доставить значительный дискомфорт. Прежде чем выбрать для себя определенный район, обязательно определитесь с тем, какая инфраструктура необходима вам в шаговой доступности. Для кого-то это может быть школа, поликлиника, рынок и т.д. Обязательно проверьте наличие необходимой инфраструктуры по соседству с квартирой, которую вы собираетесь приобрести. Подумайте, кого бы вы хотели видеть своими соседями, и чего вам хотелось бы избежать. Такой подход поможет вам избежать существенных неудобств после покупки квартиры.
 

2. Выбор квартиры

После того как вы определились с районом, переходим к выбору квартиры.
Квартира, которую вы собираетесь приобрести должна быть в идеальном состоянии (за исключением тех недостатков, которые вы осознанно допускаете и учитываете при определении стоимости). В тех квартирах, которые были построены относительно недавно, стоит выяснить кто являлся подрядчиком при строительстве и не ведутся ли против него судебные дела, связанные с качеством выполненных работ (квартиры от подрядчиков с хорошей репутацией, как правило, дороже). Не бойтесь задавать собственнику неприятные вопросы о соседях и планах на капитальный ремонт здания. Обязательно проверьте общее состояние квартиры: окна, жалюзи, двери, трубы, кондиционер, обратите внимание на трещины в стенах, сырость, состояние квартиры во время дождя. Помимо осмотра квартиры, обязательно поинтересуйтесь, какие у вас возможности по использованию общих помещений в здании. Можете ли вы использовать склад для хранения или стоянку для машины. В некоторых случаях места на стоянке необходимо выкупать отдельно или ежемесячно платить за их аренду.
Вас устраивает и квартира, и здание, в котором оно находится, и соседи, и инфраструктура? Отлично, теперь необходимо узнать, разумна ли предлагаемая собственником цена. Здесь настоятельно рекомендуется воспользоваться порталом на сайте Налогового Управления Израиля, в котором содержится информация о всех сделках по недвижимости, включая цену. Данный портал поможет вам сориентироваться в ценовом диапазоне интересующей вас недвижимости.
 

3. Инженерная проверка

Если вы не уверены в собственных силах, при оценке состояния объекта недвижимости и качества района, - рекомендуется обратиться к квалифицированному инженеру. Зовут его на иврите "Бадак байт". Он поможет вам обнаружить скрытые от глаз непрофессионала недостатки здания и самой квартиры. Он может проверить физическое состояние водопровода, электропроводки, дать информацию о нахождении поблизости антенн телекоммуникационных компаний, инфраструктуре района, уровне загрязнения, преступности и шума. Эти и другие параметры могут решающим образом повлиять на ваше решение о приобретении квартиры или определении ее справедливой стоимости.
 

4. Оценка недвижимости

Проверки технического состояния не всегда достаточно, и на слово собственника квартиры далеко не всегда стоит полагаться. Даже после инженерной проверки у вас могут остаться серьезные сомнения в выборе квартиры. Хочется знать какие планы у муниципальных властей на выбранный вами район и здание, в котором находится выбранная квартира. Хочется знать наверняка какие права при покупке квартиры будут вам предоставлены в отношении общих помещений. Для ответа на эти вопросы следует привлечь оценщика недвижимости (ивр. - шамай микаркеин). Самое же главное чем он может помочь - это выявление возможных нарушений при строительстве. Если нарушения при строительстве были - это может быть чревато для вас невозможностью получения кредита (ипотеки) для покупки этого объекта недвижимости, а муниципалитет может наложить на вас штраф (обязанность по уплате штрафа ложится на собственника).
Запомните: ни в коем случае нельзя недооценивать серьезность нарушений при строительстве, даже если собственник будет уверять вас в том, что "никогда не было никаких проблем". Штрафом дело может и не закончиться, компетентные органы имеют право вынести решение о сносе таких зданий за счет собственника. Если оценщик указал вам на такие нарушения - настоятельно рекомендуется возвратиться к этапу выбора объекта недвижимости.
 

5. Выписка из реестра недвижимости

Если вы прошли этап выбора квартиры и уверены в том, что нашли то, что нужно - самое время перейти к юридической проверке объекта.
Государственный реестр, в котором регистрируются сделки с недвижимостью называется в Израиле "Табу" (с ударением на первый слог). Выписка из этого реестра называется "Несах Табу". Его можно попросить у собственников квартиры или самостоятельно запросить в Табу (в т.ч. и через интернет, оплатив кредитной картой небольшой сбор).
Как и в привычной нам выписке из ЕГРП в "Несах Табу" содержится информация о предыдущих и текущих собственниках объекта недвижимости, основания его приобретения, а также, всевозможные ограничения, которые были на него наложены. Из этого документа вы узнаете действительно ли этот объект недвижимости зарегистрирован, действительно ли ваш продавец является его собственником и на каком основании, существуют ли притязания на квартиру третьих лиц, не находится ли квартира в залоге и о других обстоятельствах, связанных с чистотой планируемой вами сделки. Так как получение Несах Табу не является обременительным - вам не обязательно ждать окончания всех проверок, вы можете запросить его как только вам понравилась сама квартира, и сэкономить на описанных выше проверках если данные в выписке будут неудовлетворительными.
 

6. Зихрон дварим (предварительный договор)

Запомните, прежде чем вы что-либо подпишете в отношении квартиры, вам просто необходимо посоветоваться с квалифицированным юристом. Особенно, если вам предлагают подписать документ на языке, которым вы не владеете. Конечно, в дальнейшем незнание языка может явиться основанием для аннулирования документа, но для этого вам придется инициировать судебный процесс. Лучше всего избежать этой проблемы с самого начала. На любом из этапов переговоров собственник квартиры может предложить вам подписать т.н. "Зихрон дварим", т.е. протокол о ваших договоренностях, имеющий силу предварительного договора. В нем будет указано ваше намерение приобрести квартиру и намерение продавца ее вам продать, а также, дополнительные детали: стоимость, дата заезда и другие. Иногда эти документы составляются на мятом листе бумаги, ручкой и в спешке, и потенциальные покупатели не придают им значения, а зря. Такой документ может являться основанием для требования с вас неустойки, если вы вдруг передумаете вступать в сделку, и речь может идти об очень значительных суммах. В документе могут быть указаны детали или сроки, которые могут вас не устраивать, поэтому ни в коем случае не подписывайте Зихрон дварим без консультации с юристом. Зихрон дварим может быть вам интересен лишь в том случае, если вы точно решили купить именно эту квартиру и хотите ее "забронировать" на время проведения технических и юридических проверок. Юрист после консультации с вами поможет грамотно составить этот документ с учетом ваших потребностей.
 

7. Подписание договора и его регистрация

Если все проверки пройдены, достигнуты договоренности с продавцом, и вы уже уверены в своем решении, - значит пора переходить к подписанию договора. Конечно, составление таких договоров всегда было прерогативой юристов, однако и вам перед подписанием следует его прочитать в переводе на ваш родной язык, или на язык, которым вы достаточно хорошо владеете. Обратите внимание на цену, сроки, порядок оплаты, обстоятельства, в отношении которых вы достигли договоренности с продавцом. Важным дополнением к договору являются т.н. "Хеарот Азхара" - документ регистрируемый в Табу, в котором продавец до регистрации самого договора укажет взятые на себя обязательства совершить определенные действия или воздержаться от их совершения. Например, продать квартиру вам, а не кому-либо еще (на этапе проверки Несах Табу вы также сможете увидеть, давал ли продавец уже подобные обязательства другим лицам). В сам договор также следует внести пункты об ответственности продавца и постараться избежать своей ответственности за обязательства, в выполнении которых со своей стороны вы сомневаетесь. Следует знать, что покупка квартиры облагается налогом, который составляет от 0% до 10% в зависимости от стоимости квартиры. Часть этого налога необходимо уплатить до подачи документов на регистрацию в Табу. Когда договор подписан и юрист подготовил все необходимые документы - можно подавать заявление на регистрацию перехода права собственности. После регистрационных действий, в Табу будет внесена запись о новом собственнике, поздравляем, квартира ваша!


И напоследок

Конечно, в статье такого формата невозможно подробно описать процесс покупки квартиры и все связанные с ним подводные камни, она не призвана заменить консультацию специалиста, тем не менее, мы надеемся, что общее представление о том, на что следует обратить внимание при покупке квартиры, вы получили. Напоследок позвольте дать вам рекомендации общего характера:
- при совершении любого платежа следите за тем, чтобы сторона получающая платеж выдавала вам документ подтверждающий его совершение;
- не оставляйте чтение документов, которые вам необходимо подписать на последний момент. Старайтесь ознакомиться с ними до прибытия в место, где вам предстоит это сделать;
- в процессе приобретения квартиры у вас будет достаточно много документов, старайтесь хранить их в быстром доступе и четком порядке.

Успехов!


Автор: Максим Михаэли
Сайт адвоката Максима Михаэли на русском языке: www.inlaw.co.il
Для консультаций звоните: (+972) 52 50-33-777

Отправьте эту страницу друзьям!

Оставьте свой комментарий!

Читайте также:

Публицистика
4.11.2016
 Вадим Бляйхер

Покупка квартиры со вторых рук в Израиле

Адвокат Вадим Бляйхер — о грамотном подходе к процессу приобретения квартиры...
Публицистика
1.11.2016
 Эли Гервиц

Ипотека в Израиле — для иностранцев и нерезидентов

Объем ипотечных ссуд в Израиле бьет рекорды из года в год – хотя бы за счет роста цен на недвижимость,...
Публицистика
6.07.2016
 Эли Гервиц

Не спешите покупать квартиру в Израиле …

Не пугайтесь. Я далек от того, что бы отговаривать вас от покупки квартиры в Израиле, как таковой....
Публицистика
4.07.2016
 Алексей Коваленко

Как получить гражданство Израиля пожилому родителю

Израиль предоставляет возможность одиноким пожилым людям, у которых нет права на репатриацию и чьи дети являются гражданами...

Лента новостей:

Израиль
Израиль
21.06.2017

Командующий ВВС Израиля: мы задействуем всю свою мощь против «Хизбаллы»

Амир Эшель раскрыл сценарий будущего конфликта с ливанской террористической группировкой.
Израиль
20.06.2017

Правительство отложило законопроект о транспорте по субботам в долгий ящик

Во всех странах мира общественный транспорт работает в выходной день, в Израиле должно быть так же.
Израиль
20.06.2017

ШАБАК и полиция продвигают закон о возможности блокировки «плохих» сайтов

Комиссия Кнессета по законодательству обсудила законопроект, продвигаемый общей службой безопасности (ШАБАК) и полицией,...
В мире
В мире
24.06.2017
 Тьерри Оберле

Страшные рассказы рабынь «Исламского государства»

Бывшие пленницы езидки, освобожденные из когтей ИГИЛ, рассказывают...
В мире
21.06.2017
 Шимон Бриман

Беларусь требует деньги с еврейских стариков, уцелевших в Холокосте

Тысячи еврейских стариков Республики Беларусь — реципиенты...
В мире
20.06.2017

Теракт в Брюсселе

Не прошло и суток после попытки теракта на Елисейских Полях в Париже и нападения на мусульман в Лондоне, как в самом центре Европы снова слышны взрывы и стрельба. 
Бизнес
Бизнес
13.03.2017

Intel приобретает компанию Mobileye за 15 миллиардов долларов

Сотрудничество между Intel и Mobileye началось уже в 2016 году,...
Бизнес
7.03.2017
 Ольга Розенфельд

Грумер Ольга Розенфельд. Долгий путь к мечте

Уже в шесть лет я точно знала, что буду заниматься собаками....
Бизнес
13.02.2017
 Александр Полинский

Особенности израильского дизайна

Александр Полинский о том, почему в израильских мебельных...
Наука и технологии
Наука и технологии
20.06.2017
 Ферри Бидерманн

Израиль готовит полет на Луну

Стратегические планы Израиля в производстве дронов и космических кораблей
Наука и технологии
19.06.2017

Как Израиль помогает Калифорнии бороться с засухой

Израиль помог Калифорнии побороть засуху в 2014 году — тогда Калифорния и Израиль объединили усилия в...
Наука и технологии
16.06.2017

Израиль представил боевую «машину будущего»

Над созданием перспективной боевой машины Carmel работают три крупнейшие оборонные компании Израиля – IAI, Rafael и Elbit Systems....
Медицина
Медицина
16.06.2017

Клиенты трех больничных касс смогут сами выбирать себе больницу

Министерство здравоохранения и руководство больницы "Ихилов" подписали с больничными кассами "Клалит", "Леумит" и "Маккаби"...
Медицина
12.06.2017

Высокопоставленный палестинский чиновник сделал крупное пожертвование больнице РАМБАМ

М., занимающий высокопоставленную должность в Палестинской автономии, пожертвовал несколько десятков...
Медицина
6.06.2017

Он прожил лишь 2 года, чтобы спасти двоих

Тому Нойману был всего 1 год и 11 месяцев. Но внезапное и тяжелое заболевание не позволило ему дожить до второго дня рождения. Родители малыша, в столь...
Медицина
4.06.2017
 Дмитрий Берчанский

Страхование домашних животных в Израиле: что нужно знать

Долгое время все израильские владельцы домашних животных, при расчете за...
Деньги
Деньги
8.06.2017

Израиль заработает на «Параде гордости» 100 миллионов шекелей

19-й «Парад гордости» представителей сексуальных меньшинств пройдет 9 июня в Тель-Авиве.
Деньги
8.06.2017

Министерство экономики объявляет войну завышенным ценам. Подробности

О новой программе борьбы с завышенными ценами министр экономики Эли Коэн объявил в ходе специальной...
Деньги
6.06.2017

С августа в Израиле потребуется набор секретного кода при покупке по кредитной карте

Несмотря на давление со стороны компаний MasterCard и Visa ввести в Израиле действие...
Культура
Культура
17.06.2017
 Александр Елин

Фаластын рэп

Не спит по ночам Мохаммад Махаммуд Мерещатся подростку недетские кошмары  Цукерберг, Абрамович, Сорос, Мамут Тянут...
Культура
14.06.2017
 Рав Элиягу Эссас

Кашерна ли водка

Рав Элиягу Эссас отвечает на вопрос, которым так часто задаются русскоязычные израильтяне и не только....
Культура
13.06.2017

Шанс на жизнь: клоуны против детского рака

Нет ничего страшнее, чем болезнь ребенка. Особенно болезнь тяжелая. В такие периоды и для ребенка, и для его семьи крайне важны поддержка и...
Культура
12.06.2017

В Тель-Авиве состоится встреча с представителями украинских СМИ и литературы

15 июня в Тель-Авиве состоится встреча с представителями современной украинской литературы и масс-медиа —...
Публицистика
Публицистика
23.06.2017
 Виктор Топаллер

Обожаю смотреть, как россияне жалеют иммигрантов

Я обожаю смотреть, как они нас жалеют. Несчастных эмигрантов, которые...
Публицистика
22.06.2017
 Памела Геллер, Джек Виллер

Приближение гражданской войны

Левые в течение десятилетий вели войну против Америки. Правые представляют...
Публицистика
22.06.2017
 Александр Непомнящий

Израиль никуда не торопится

Сегодня арабские страны заинтересованы в мире с Израилем...
Публицистика
20.06.2017
 Рами Юдовин

Сирийское небо на замке?

После сбитого американцами сирийского бомбардировщика СУ-22 советского...
Публицистика
20.06.2017
 Роман Супер

Святая

Женщина, спасшая 2500 чужих детей, родила мальчика раньше срока. Её сын прожил всего...
Репатриация
Репатриация
10.06.2017
 Зоя-Хава Барзах

Нецелое число

Здесь, в Израиле, я очень быстро заметила, что легче всего схожусь с представителями так называемого «полуторного поколения»...
Репатриация
5.06.2017
 Зоя-Хава Барзах

Сколько стоит идентичность

Участие представителя амуты «Маген Мишпаха», в которой я имею честь состоять, в заседании комиссии Кнессета по алие и интеграции, посвященной...
Репатриация
30.05.2017

Закон о загранпаспортах для новых репатриантов утвержден в первом чтении

Согласно этому законопроекту, репатрианты будут получать заграничные паспорта сразу после того, как станут гражданами...
Репатриация
24.05.2017

167 репатриантов из Украины приземлились в Израиле, 8 из них поселились в Иерусалиме

В рамках очередного рейса Фонда Дружбы из Украины в Израиль прибыло 45 семей, из них 30 детей и подростков....
Юмор
Юмор
23.06.2017

«Нихреновости». Выпуск №11

Видео-дайджест Нихреновости бросает взгляд на прошедшие дни с предельным сарказмом и максимальным цинизмом....
Юмор
16.06.2017

«Нихреновости». Выпуск №10

Юбилейная, 10-я серия сатирического видео-журнала "Нихреновости" иронизирует над недавними мировыми событиями. Для авторов...
Юмор
13.06.2017
 Инесса Вербицкая

Аврора

Один мой знакомый приехал в Израиль в начале 90-х, и как многие наши бывшие и нынешние...
Юмор
11.06.2017

Израильская армия использует COVFEFE против палестинцев

Пресс-секретарь Армии обороны Израиля отказался ответить на вопрос,...
Юмор
9.06.2017

«Нихреновости»: с юмором о политике

Если вы следите за происходящим в мире, то наверняка заметили, что на прошлой неделе случилось несколько событий, которые...