7 важных шагов на пути к приобретению недвижимости в Израиле

07.08.2016 15:33
Автор: Максим Михаэли

Итак, друзья, у вас появился интерес к приобретению недвижимости в Израиле, возможно, вы уже прикидываете стоимость, выбираете район, просматриваете предложения. А, может быть, вы уже готовы вступить в переговоры с собственником насчет понравившейся квартиры. Что ж, недвижимость в Израиле - это отличное вложение, как для тех, кто приобретает недвижимость для собственного проживания, так и для тех, кто собирается приобрести ее в качестве инвестиции. Рост стоимости израильской недвижимости один из самых стабильных в мире, ведь он продолжается даже во время мировых экономических кризисов, а значит вы на правильном пути.  Однако, не стоит забывать о том, что сделки купли-продажи недвижимости являются достаточно сложными для обычного гражданина, а уж тем более, когда речь идет о незнакомой юрисдикции. Чтобы помочь вам не попасть впросак, мы подготовили для рекомендации, которые помогут вам успешно пройти все этапы на пути к вашей собственной квартире в Израиле. Поехали.
 

1. Проверка окрестностей

Перед тем как вы примете окончательное решение о приобретении определенной квартиры, настоятельно рекомендуется посетить ее несколько раз в разное время. Нередко на первом этаже дома может располагаться детский сад, склад, магазин, парикмахерская или какой-то другой бизнес. Если вы придете смотреть квартиру в вечерние часы или в субботу, - вы не услышите шум, доносящийся из шумного детского сада, располагающегося под окном спальни, тогда как в утренние часы этот шум будет нелегко скрыть. С другой стороны, просматривая квартиру утром, для вас, после ее покупки, может стать неприятным сюрпризом, наличие кафе или бара в соседнем доме. Шум из такого заведения в вечерние часы может доставить значительный дискомфорт. Прежде чем выбрать для себя определенный район, обязательно определитесь с тем, какая инфраструктура необходима вам в шаговой доступности. Для кого-то это может быть школа, поликлиника, рынок и т.д. Обязательно проверьте наличие необходимой инфраструктуры по соседству с квартирой, которую вы собираетесь приобрести. Подумайте, кого бы вы хотели видеть своими соседями, и чего вам хотелось бы избежать. Такой подход поможет вам избежать существенных неудобств после покупки квартиры.
 

2. Выбор квартиры

После того как вы определились с районом, переходим к выбору квартиры.
Квартира, которую вы собираетесь приобрести должна быть в идеальном состоянии (за исключением тех недостатков, которые вы осознанно допускаете и учитываете при определении стоимости). В тех квартирах, которые были построены относительно недавно, стоит выяснить кто являлся подрядчиком при строительстве и не ведутся ли против него судебные дела, связанные с качеством выполненных работ (квартиры от подрядчиков с хорошей репутацией, как правило, дороже). Не бойтесь задавать собственнику неприятные вопросы о соседях и планах на капитальный ремонт здания. Обязательно проверьте общее состояние квартиры: окна, жалюзи, двери, трубы, кондиционер, обратите внимание на трещины в стенах, сырость, состояние квартиры во время дождя. Помимо осмотра квартиры, обязательно поинтересуйтесь, какие у вас возможности по использованию общих помещений в здании. Можете ли вы использовать склад для хранения или стоянку для машины. В некоторых случаях места на стоянке необходимо выкупать отдельно или ежемесячно платить за их аренду.
Вас устраивает и квартира, и здание, в котором оно находится, и соседи, и инфраструктура? Отлично, теперь необходимо узнать, разумна ли предлагаемая собственником цена. Здесь настоятельно рекомендуется воспользоваться порталом на сайте Налогового Управления Израиля, в котором содержится информация о всех сделках по недвижимости, включая цену. Данный портал поможет вам сориентироваться в ценовом диапазоне интересующей вас недвижимости.
 

3. Инженерная проверка

Если вы не уверены в собственных силах, при оценке состояния объекта недвижимости и качества района, - рекомендуется обратиться к квалифицированному инженеру. Зовут его на иврите "Бадак байт". Он поможет вам обнаружить скрытые от глаз непрофессионала недостатки здания и самой квартиры. Он может проверить физическое состояние водопровода, электропроводки, дать информацию о нахождении поблизости антенн телекоммуникационных компаний, инфраструктуре района, уровне загрязнения, преступности и шума. Эти и другие параметры могут решающим образом повлиять на ваше решение о приобретении квартиры или определении ее справедливой стоимости.
 

4. Оценка недвижимости

Проверки технического состояния не всегда достаточно, и на слово собственника квартиры далеко не всегда стоит полагаться. Даже после инженерной проверки у вас могут остаться серьезные сомнения в выборе квартиры. Хочется знать какие планы у муниципальных властей на выбранный вами район и здание, в котором находится выбранная квартира. Хочется знать наверняка какие права при покупке квартиры будут вам предоставлены в отношении общих помещений. Для ответа на эти вопросы следует привлечь оценщика недвижимости (ивр. - шамай микаркеин). Самое же главное чем он может помочь - это выявление возможных нарушений при строительстве. Если нарушения при строительстве были - это может быть чревато для вас невозможностью получения кредита (ипотеки) для покупки этого объекта недвижимости, а муниципалитет может наложить на вас штраф (обязанность по уплате штрафа ложится на собственника).
Запомните: ни в коем случае нельзя недооценивать серьезность нарушений при строительстве, даже если собственник будет уверять вас в том, что "никогда не было никаких проблем". Штрафом дело может и не закончиться, компетентные органы имеют право вынести решение о сносе таких зданий за счет собственника. Если оценщик указал вам на такие нарушения - настоятельно рекомендуется возвратиться к этапу выбора объекта недвижимости.
 

5. Выписка из реестра недвижимости

Если вы прошли этап выбора квартиры и уверены в том, что нашли то, что нужно - самое время перейти к юридической проверке объекта.
Государственный реестр, в котором регистрируются сделки с недвижимостью называется в Израиле "Табу" (с ударением на первый слог). Выписка из этого реестра называется "Несах Табу". Его можно попросить у собственников квартиры или самостоятельно запросить в Табу (в т.ч. и через интернет, оплатив кредитной картой небольшой сбор).
Как и в привычной нам выписке из ЕГРП в "Несах Табу" содержится информация о предыдущих и текущих собственниках объекта недвижимости, основания его приобретения, а также, всевозможные ограничения, которые были на него наложены. Из этого документа вы узнаете действительно ли этот объект недвижимости зарегистрирован, действительно ли ваш продавец является его собственником и на каком основании, существуют ли притязания на квартиру третьих лиц, не находится ли квартира в залоге и о других обстоятельствах, связанных с чистотой планируемой вами сделки. Так как получение Несах Табу не является обременительным - вам не обязательно ждать окончания всех проверок, вы можете запросить его как только вам понравилась сама квартира, и сэкономить на описанных выше проверках если данные в выписке будут неудовлетворительными.
 

6. Зихрон дварим (предварительный договор)

Запомните, прежде чем вы что-либо подпишете в отношении квартиры, вам просто необходимо посоветоваться с квалифицированным юристом. Особенно, если вам предлагают подписать документ на языке, которым вы не владеете. Конечно, в дальнейшем незнание языка может явиться основанием для аннулирования документа, но для этого вам придется инициировать судебный процесс. Лучше всего избежать этой проблемы с самого начала. На любом из этапов переговоров собственник квартиры может предложить вам подписать т.н. "Зихрон дварим", т.е. протокол о ваших договоренностях, имеющий силу предварительного договора. В нем будет указано ваше намерение приобрести квартиру и намерение продавца ее вам продать, а также, дополнительные детали: стоимость, дата заезда и другие. Иногда эти документы составляются на мятом листе бумаги, ручкой и в спешке, и потенциальные покупатели не придают им значения, а зря. Такой документ может являться основанием для требования с вас неустойки, если вы вдруг передумаете вступать в сделку, и речь может идти об очень значительных суммах. В документе могут быть указаны детали или сроки, которые могут вас не устраивать, поэтому ни в коем случае не подписывайте Зихрон дварим без консультации с юристом. Зихрон дварим может быть вам интересен лишь в том случае, если вы точно решили купить именно эту квартиру и хотите ее "забронировать" на время проведения технических и юридических проверок. Юрист после консультации с вами поможет грамотно составить этот документ с учетом ваших потребностей.
 

7. Подписание договора и его регистрация

Если все проверки пройдены, достигнуты договоренности с продавцом, и вы уже уверены в своем решении, - значит пора переходить к подписанию договора. Конечно, составление таких договоров всегда было прерогативой юристов, однако и вам перед подписанием следует его прочитать в переводе на ваш родной язык, или на язык, которым вы достаточно хорошо владеете. Обратите внимание на цену, сроки, порядок оплаты, обстоятельства, в отношении которых вы достигли договоренности с продавцом. Важным дополнением к договору являются т.н. "Хеарот Азхара" - документ регистрируемый в Табу, в котором продавец до регистрации самого договора укажет взятые на себя обязательства совершить определенные действия или воздержаться от их совершения. Например, продать квартиру вам, а не кому-либо еще (на этапе проверки Несах Табу вы также сможете увидеть, давал ли продавец уже подобные обязательства другим лицам). В сам договор также следует внести пункты об ответственности продавца и постараться избежать своей ответственности за обязательства, в выполнении которых со своей стороны вы сомневаетесь. Следует знать, что покупка квартиры облагается налогом, который составляет от 0% до 10% в зависимости от стоимости квартиры. Часть этого налога необходимо уплатить до подачи документов на регистрацию в Табу. Когда договор подписан и юрист подготовил все необходимые документы - можно подавать заявление на регистрацию перехода права собственности. После регистрационных действий, в Табу будет внесена запись о новом собственнике, поздравляем, квартира ваша!


И напоследок

Конечно, в статье такого формата невозможно подробно описать процесс покупки квартиры и все связанные с ним подводные камни, она не призвана заменить консультацию специалиста, тем не менее, мы надеемся, что общее представление о том, на что следует обратить внимание при покупке квартиры, вы получили. Напоследок позвольте дать вам рекомендации общего характера:
- при совершении любого платежа следите за тем, чтобы сторона получающая платеж выдавала вам документ подтверждающий его совершение;
- не оставляйте чтение документов, которые вам необходимо подписать на последний момент. Старайтесь ознакомиться с ними до прибытия в место, где вам предстоит это сделать;
- в процессе приобретения квартиры у вас будет достаточно много документов, старайтесь хранить их в быстром доступе и четком порядке.

Успехов!


Автор: Максим Михаэли
Сайт адвоката Максима Михаэли на русском языке: www.inlaw.co.il
Для консультаций звоните: (+972) 52 50-33-777

Отправьте эту страницу друзьям!

Оставьте свой комментарий!

Читайте также:

Публицистика
4.11.2016
 Вадим Бляйхер

Покупка квартиры со вторых рук в Израиле

Адвокат Вадим Бляйхер — о грамотном подходе к процессу приобретения квартиры...
Публицистика
1.11.2016
 Эли Гервиц

Ипотека в Израиле — для иностранцев и нерезидентов

Объем ипотечных ссуд в Израиле бьет рекорды из года в год – хотя бы за счет роста цен на недвижимость,...
Публицистика
6.07.2016
 Эли Гервиц

Не спешите покупать квартиру в Израиле …

Не пугайтесь. Я далек от того, что бы отговаривать вас от покупки квартиры в Израиле, как таковой....
Публицистика
4.07.2016
 Алексей Коваленко

Как получить гражданство Израиля пожилому родителю

Израиль предоставляет возможность одиноким пожилым людям, у которых нет права на репатриацию и чьи дети являются гражданами...

Лента новостей:

Израиль
Израиль
10.12.2017

В сеть выложили видео теракта в Иерусалиме

В сети появилось видео теракта на центральной автобусной станции в Иерусалиме.
Израиль
10.12.2017

Теракт в Иерусалиме, тяжело ранен израильтянин

Примерно в 14:21 поступило сообщение о нападении с применением холодного оружия на центральной автобусной станции в Иерусалиме.
Израиль
9.12.2017

Второй «день гнева». Беспорядки в Иерусалиме, секторе Газы, Иудее и Самарии

В субботу, 9 декабря, ХАМАС и "Исламский джихад" призвали палестинцев "выйти на улицы" для акций протеста и...
Израиль
8.12.2017

Израиль подвергся обстрелу из Газы

В пятницу, 8 декабря, около 18:00, в Сдероте, а также населенных пунктах региональных советов Шаар а-Негев, Сдот-Негев, Хоф Ашкелон и Эшколь, прозвучали...
В мире
В мире
10.12.2017

В Виннице открыли памятную доску еврею, который воевал за УНР

Доску сотнику Семену Якерсону установили на фасаде Винницкого торгово-экономического института
В мире
9.12.2017

Армия Малайзии готова отвоевывать Иерусалим у Израиля

Малайзия готова отправить свои войска в регион, заявил министр обороны самой мусульманской страны в мире Хишамуддин...
В мире
9.12.2017

Трамп устроил Ханукальную вечеринку в Белом доме

На вечере была «еврейская семья» Трампа — Иванка, Джаред Кушнер и их трое детей
Бизнес
Бизнес
3.12.2017

Открыть бизнес в Израиле станет гораздо легче

Революция в частном секторе - свобода предпринимательства и конец бюрократии.
Бизнес
27.11.2017

Amazon ведет переговоры о создании центра торговли в Израиле

Amazon – крупнейшая в мире компания, продающая товары и услуги через интернет – планирует основать центр розничной торговли в Израиле....
Бизнес
26.11.2017

Треть малых бизнесов сообщили о росте своих доходов в 2017 году

Агентство малого и среднего бизнеса при министерстве экономики опубликовало отчет.
Наука и технологии
Наука и технологии
29.11.2017

Испытания морского варианта «Железного купола» показали на видео

Испытания морского варианта "Железного купола" показали на видео Испытания...
Наука и технологии
28.11.2017

В Израиле изобрели краску-кондиционер

Чем сильнее светит солнце, тем больше покрытие охлаждает здание
Наука и технологии
24.11.2017

Сделают ли израильские технологии сперму ненужной?

С помощью искусственных сперматозоидов женские пары смогут производить потомство, которое несет генетическую информацию...
Наука и технологии
24.11.2017

Израильских ученых отметили крупнейшей премией Британии

Биоинженеры придумали биочипы, которые сокращают время лабораторных анализов до трех часов
Медицина
Медицина
27.11.2017

Ассоциация по борьбе с раком рекомендует во время Хануки избегать пончиков

Накануне Хануки Ассоциация по борьбе с раковыми заболеваниями обратилась к израильтянам с напоминанием...
Медицина
27.11.2017

В Израиле откроется первый банк грудного молока

Донорским молоком будут обеспечивать в первую очередь недоношенных детей
Медицина
19.11.2017

Женщины, климакс, холестерин

Женщины физически выносливее, дольше живут, имеют более сильный иммунитет, лучше справляются со стрессами и меньше подвержены атеросклерозу и заболеваниям сердечно-сосудистой системы....
Медицина
13.11.2017

Израильская армия приведена в повышенную боеготовность

В приграничном к сектору Газа районе развернуты дополнительные батареи ПРО "Железный купол".
Деньги
Деньги
28.11.2017

Солдатам-одиночкам повысят пособия на съем жилья

Изменение вступит в силу в январе 2018 года, после чего пособия на аренду для солдат-одиночек...
Деньги
23.11.2017

Риелторов попробуют заставить не брать комиссионные с арендаторов

Предложение Фолькмана увидело свет по следам заявлений риелторов о том, что они их не касается закон об...
Деньги
22.11.2017

Утвержден в первом чтении законопроект о пособии на обогрев

Размер дополнительной одноразовой помощи составит 553 шекеля.
Культура
Культура
7.12.2017

Операция «Легализация»

В Израиле многие курят марихуану. А раз так, может быть ее нужно легализовать и извлекать из этого прибыль?
Культура
2.12.2017

Зеленобородый израильтянин и его пес покорили интернет. ВИДЕО

Исполнение гитарного соло из Hotel California на пианино посмотрело более 260 тысяч человек.
Культура
1.12.2017

Тахини, фета, кунжут: «Форбс» признал Израиль кулинарной страной года

Шеф-повар ресторана израильской кухни "Захав" получил кулинарного "Оскара".
Культура
30.11.2017

Два мира. Один народ?

Могут ли одни диктовать другим, как им жить?
Культура
29.11.2017

В Араде прошло дефиле с участием женщин, переживших Холокост

В Араде прошло уникальное мероприятие - показ мод. По подиуму продефилировало 7 пожилых женщин, 4 из которых пережили Холокост.
Публицистика
Публицистика
7.12.2017
 Дима Зицер

Запрещать или нет?

Давайте наконец признаемся: мы живем в удивительное время
Публицистика
7.12.2017
 Александр Непомнящий

Огромное достижение

Все израильские политические силы, за исключением МЕРЕЦ и арабов, приветствовали...
Публицистика
7.12.2017
 Галит Дистель-Атбарян

Не позвольте себя обмануть. Демонстрации протеста

Господа, не будьте наивными, дело вовсе не в законе...
Публицистика
6.12.2017
 Игорь Черниховский

Им сказали «фас»

В давние, ещё советские годы, мать одного моего приятеля, работавшую врачём, коллеги...
Репатриация
Репатриация
16.11.2017
 Катя Беренштейн

Как пройти консульскую проверку и стать гражданином Израиля

Практические советы по сбору документов,...
Репатриация
15.11.2017
 Эли Гервиц

Даркон – а что будет через пять лет?

Итак, 30 июля вступила в силу поправка к Закону о паспортах...
Репатриация
31.10.2017

257 репатриантов из Украины прибыли в Израиль

Вчера, в понедельник, Фонд дружбы доставил в Израиль рекордное...
Репатриация
25.10.2017

В День алии в Израиль прибыли 174 репатрианта

Вчера, 24 октября, с помощью Фонда дружбы, в Израиль прибыли 174 репатрианта из разных стран: Беларуси,...
Репатриация
10.10.2017
 Эли Гервиц

ДНК – наука на службе у репатриации?

Начнем с того, что «теста на еврейство» – по крайней...
Юмор
Юмор
8.12.2017

«Нихреновости». Выпуск №35

Выпуск столичный, с кармой. Весёлого просмотра!