7 важных шагов на пути к приобретению недвижимости в Израиле
07.08.2016 15:33Итак, друзья, у вас появился интерес к приобретению недвижимости в Израиле, возможно, вы уже прикидываете стоимость, выбираете район, просматриваете предложения. А, может быть, вы уже готовы вступить в переговоры с собственником насчет понравившейся квартиры. Что ж, недвижимость в Израиле - это отличное вложение, как для тех, кто приобретает недвижимость для собственного проживания, так и для тех, кто собирается приобрести ее в качестве инвестиции. Рост стоимости израильской недвижимости один из самых стабильных в мире, ведь он продолжается даже во время мировых экономических кризисов, а значит вы на правильном пути. Однако, не стоит забывать о том, что сделки купли-продажи недвижимости являются достаточно сложными для обычного гражданина, а уж тем более, когда речь идет о незнакомой юрисдикции. Чтобы помочь вам не попасть впросак, мы подготовили для рекомендации, которые помогут вам успешно пройти все этапы на пути к вашей собственной квартире в Израиле. Поехали.
1. Проверка окрестностей
Перед тем как вы примете окончательное решение о приобретении определенной квартиры, настоятельно рекомендуется посетить ее несколько раз в разное время. Нередко на первом этаже дома может располагаться детский сад, склад, магазин, парикмахерская или какой-то другой бизнес. Если вы придете смотреть квартиру в вечерние часы или в субботу, - вы не услышите шум, доносящийся из шумного детского сада, располагающегося под окном спальни, тогда как в утренние часы этот шум будет нелегко скрыть. С другой стороны, просматривая квартиру утром, для вас, после ее покупки, может стать неприятным сюрпризом, наличие кафе или бара в соседнем доме. Шум из такого заведения в вечерние часы может доставить значительный дискомфорт. Прежде чем выбрать для себя определенный район, обязательно определитесь с тем, какая инфраструктура необходима вам в шаговой доступности. Для кого-то это может быть школа, поликлиника, рынок и т.д. Обязательно проверьте наличие необходимой инфраструктуры по соседству с квартирой, которую вы собираетесь приобрести. Подумайте, кого бы вы хотели видеть своими соседями, и чего вам хотелось бы избежать. Такой подход поможет вам избежать существенных неудобств после покупки квартиры.
2. Выбор квартиры
После того как вы определились с районом, переходим к выбору квартиры.
Квартира, которую вы собираетесь приобрести должна быть в идеальном состоянии (за исключением тех недостатков, которые вы осознанно допускаете и учитываете при определении стоимости). В тех квартирах, которые были построены относительно недавно, стоит выяснить кто являлся подрядчиком при строительстве и не ведутся ли против него судебные дела, связанные с качеством выполненных работ (квартиры от подрядчиков с хорошей репутацией, как правило, дороже). Не бойтесь задавать собственнику неприятные вопросы о соседях и планах на капитальный ремонт здания. Обязательно проверьте общее состояние квартиры: окна, жалюзи, двери, трубы, кондиционер, обратите внимание на трещины в стенах, сырость, состояние квартиры во время дождя. Помимо осмотра квартиры, обязательно поинтересуйтесь, какие у вас возможности по использованию общих помещений в здании. Можете ли вы использовать склад для хранения или стоянку для машины. В некоторых случаях места на стоянке необходимо выкупать отдельно или ежемесячно платить за их аренду.
Вас устраивает и квартира, и здание, в котором оно находится, и соседи, и инфраструктура? Отлично, теперь необходимо узнать, разумна ли предлагаемая собственником цена. Здесь настоятельно рекомендуется воспользоваться порталом на сайте Налогового Управления Израиля, в котором содержится информация о всех сделках по недвижимости, включая цену. Данный портал поможет вам сориентироваться в ценовом диапазоне интересующей вас недвижимости.
3. Инженерная проверка
Если вы не уверены в собственных силах, при оценке состояния объекта недвижимости и качества района, - рекомендуется обратиться к квалифицированному инженеру. Зовут его на иврите "Бадак байт". Он поможет вам обнаружить скрытые от глаз непрофессионала недостатки здания и самой квартиры. Он может проверить физическое состояние водопровода, электропроводки, дать информацию о нахождении поблизости антенн телекоммуникационных компаний, инфраструктуре района, уровне загрязнения, преступности и шума. Эти и другие параметры могут решающим образом повлиять на ваше решение о приобретении квартиры или определении ее справедливой стоимости.
4. Оценка недвижимости
Проверки технического состояния не всегда достаточно, и на слово собственника квартиры далеко не всегда стоит полагаться. Даже после инженерной проверки у вас могут остаться серьезные сомнения в выборе квартиры. Хочется знать какие планы у муниципальных властей на выбранный вами район и здание, в котором находится выбранная квартира. Хочется знать наверняка какие права при покупке квартиры будут вам предоставлены в отношении общих помещений. Для ответа на эти вопросы следует привлечь оценщика недвижимости (ивр. - шамай микаркеин). Самое же главное чем он может помочь - это выявление возможных нарушений при строительстве. Если нарушения при строительстве были - это может быть чревато для вас невозможностью получения кредита (ипотеки) для покупки этого объекта недвижимости, а муниципалитет может наложить на вас штраф (обязанность по уплате штрафа ложится на собственника).
Запомните: ни в коем случае нельзя недооценивать серьезность нарушений при строительстве, даже если собственник будет уверять вас в том, что "никогда не было никаких проблем". Штрафом дело может и не закончиться, компетентные органы имеют право вынести решение о сносе таких зданий за счет собственника. Если оценщик указал вам на такие нарушения - настоятельно рекомендуется возвратиться к этапу выбора объекта недвижимости.
5. Выписка из реестра недвижимости
Если вы прошли этап выбора квартиры и уверены в том, что нашли то, что нужно - самое время перейти к юридической проверке объекта.
Государственный реестр, в котором регистрируются сделки с недвижимостью называется в Израиле "Табу" (с ударением на первый слог). Выписка из этого реестра называется "Несах Табу". Его можно попросить у собственников квартиры или самостоятельно запросить в Табу (в т.ч. и через интернет, оплатив кредитной картой небольшой сбор).
Как и в привычной нам выписке из ЕГРП в "Несах Табу" содержится информация о предыдущих и текущих собственниках объекта недвижимости, основания его приобретения, а также, всевозможные ограничения, которые были на него наложены. Из этого документа вы узнаете действительно ли этот объект недвижимости зарегистрирован, действительно ли ваш продавец является его собственником и на каком основании, существуют ли притязания на квартиру третьих лиц, не находится ли квартира в залоге и о других обстоятельствах, связанных с чистотой планируемой вами сделки. Так как получение Несах Табу не является обременительным - вам не обязательно ждать окончания всех проверок, вы можете запросить его как только вам понравилась сама квартира, и сэкономить на описанных выше проверках если данные в выписке будут неудовлетворительными.
6. Зихрон дварим (предварительный договор)
Запомните, прежде чем вы что-либо подпишете в отношении квартиры, вам просто необходимо посоветоваться с квалифицированным юристом. Особенно, если вам предлагают подписать документ на языке, которым вы не владеете. Конечно, в дальнейшем незнание языка может явиться основанием для аннулирования документа, но для этого вам придется инициировать судебный процесс. Лучше всего избежать этой проблемы с самого начала. На любом из этапов переговоров собственник квартиры может предложить вам подписать т.н. "Зихрон дварим", т.е. протокол о ваших договоренностях, имеющий силу предварительного договора. В нем будет указано ваше намерение приобрести квартиру и намерение продавца ее вам продать, а также, дополнительные детали: стоимость, дата заезда и другие. Иногда эти документы составляются на мятом листе бумаги, ручкой и в спешке, и потенциальные покупатели не придают им значения, а зря. Такой документ может являться основанием для требования с вас неустойки, если вы вдруг передумаете вступать в сделку, и речь может идти об очень значительных суммах. В документе могут быть указаны детали или сроки, которые могут вас не устраивать, поэтому ни в коем случае не подписывайте Зихрон дварим без консультации с юристом. Зихрон дварим может быть вам интересен лишь в том случае, если вы точно решили купить именно эту квартиру и хотите ее "забронировать" на время проведения технических и юридических проверок. Юрист после консультации с вами поможет грамотно составить этот документ с учетом ваших потребностей.
7. Подписание договора и его регистрация
Если все проверки пройдены, достигнуты договоренности с продавцом, и вы уже уверены в своем решении, - значит пора переходить к подписанию договора. Конечно, составление таких договоров всегда было прерогативой юристов, однако и вам перед подписанием следует его прочитать в переводе на ваш родной язык, или на язык, которым вы достаточно хорошо владеете. Обратите внимание на цену, сроки, порядок оплаты, обстоятельства, в отношении которых вы достигли договоренности с продавцом. Важным дополнением к договору являются т.н. "Хеарот Азхара" - документ регистрируемый в Табу, в котором продавец до регистрации самого договора укажет взятые на себя обязательства совершить определенные действия или воздержаться от их совершения. Например, продать квартиру вам, а не кому-либо еще (на этапе проверки Несах Табу вы также сможете увидеть, давал ли продавец уже подобные обязательства другим лицам). В сам договор также следует внести пункты об ответственности продавца и постараться избежать своей ответственности за обязательства, в выполнении которых со своей стороны вы сомневаетесь. Следует знать, что покупка квартиры облагается налогом, который составляет от 0% до 10% в зависимости от стоимости квартиры. Часть этого налога необходимо уплатить до подачи документов на регистрацию в Табу. Когда договор подписан и юрист подготовил все необходимые документы - можно подавать заявление на регистрацию перехода права собственности. После регистрационных действий, в Табу будет внесена запись о новом собственнике, поздравляем, квартира ваша!
И напоследок
Конечно, в статье такого формата невозможно подробно описать процесс покупки квартиры и все связанные с ним подводные камни, она не призвана заменить консультацию специалиста, тем не менее, мы надеемся, что общее представление о том, на что следует обратить внимание при покупке квартиры, вы получили. Напоследок позвольте дать вам рекомендации общего характера:
- при совершении любого платежа следите за тем, чтобы сторона получающая платеж выдавала вам документ подтверждающий его совершение;
- не оставляйте чтение документов, которые вам необходимо подписать на последний момент. Старайтесь ознакомиться с ними до прибытия в место, где вам предстоит это сделать;
- в процессе приобретения квартиры у вас будет достаточно много документов, старайтесь хранить их в быстром доступе и четком порядке.
Успехов!
Автор: Максим Михаэли
Сайт адвоката Максима Михаэли на русском языке: www.inlaw.co.il
Для консультаций звоните: (+972) 52 50-33-777
Читайте также:
Урегулирование долгов с банками
Как показывает наш опыт, любой человек может оказаться в ситуации, когда...Покупка квартиры со вторых рук в Израиле
Адвокат Вадим Бляйхер — о грамотном подходе к процессу приобретения квартиры...Ипотека в Израиле — для иностранцев и нерезидентов
Объем ипотечных ссуд в Израиле бьет рекорды из года в год – хотя бы за счет роста цен на недвижимость,...Не спешите покупать квартиру в Израиле …
Не пугайтесь. Я далек от того, что бы отговаривать вас от покупки квартиры в Израиле, как таковой....Как получить гражданство Израиля пожилому родителю
Израиль предоставляет возможность одиноким пожилым людям, у которых нет права на репатриацию и чьи дети являются гражданами...Лента новостей:
В пострадавшие от ХАМАСа районы вложат ₪19 млрд
«Террористы ХАМАСа хотели искоренить нас. Вместо этого мы искореним их, а сами укоренимся: восстановим Израиль и защитим его»...Почему ШАБАС кормит террористов вредными сосисками, а не полезными фруктами
Представители юридического советника обеспокоены тем, что "многие...Израиль определился с ответом Ирану без даты
В ЦАХАЛе решили, каким именно будет ответ Израиля Ирану.«Аль-Манар»: в ответ на ракетный обстрел ЦАХАЛ атаковал цели в глубине ливанской территории
В ответ на ракетный обстрел из Ливана Израиль атаковал цели «Хизбаллы» в глубине ливанской...Война в туннелях Газы: «мы вырвали сердце ХАМАСа»
Военный корреспондент портала walla Амир Бухбут опубликовал большой материал о подземной войне в Газе.Боррель: Израиль тормозит с помощью Газе
Верховный представитель ЕС по иностранным делам Жозеп Боррель, осудивший атаку Ирана на Израиль, не забыл осудить и сам Израиль.Публичное выступление Беннета в Мичигане перенесено из соображений безопасности
Выступление Нафтали Беннета в Мичиганском университете пришлось отменить из...ЦАХАЛ: около Тира ликвидирован бригадный генерал «Хизбаллы»
Ударом с воздуха в южном Ливане был ликвидирован Исмаил Юсуф Бааз – высокопоставленный командир «Хизбаллы».WP: Россия помогает Ирану укрепить противовоздушную оборону
Россия помогает Ирану укрепить свою противовоздушную оборону против возможной атаки Израиля, - Washington PostAmazon инвестирует 7,2 млрд долларов в Израиль и запускает облачный сервис AWS
Компания Amazon заявила во вторник, 1 августа, что планирует инвестировать около 7,2 млрд долларов до...Intel инвестирует 25 млрд долл в завод в Израиле
Intel построит новый завод в Израиле стоимостью 25 миллиардов долларов, заявил в воскресенье премьер-министр...Uber уходит из Израиля
Компания Uber, год назад запустившая сервис по заказу такси в Израиле, покидает израильский рынок.Как репатрианту открыть бизнес в Израиле — советы бухгалтера
Получив гражданство, многие предприимчивые люди не ищут работу,...Забастовка курьеров Wolt в Иерусалиме
Сотни курьеров компании в Иерусалиме на этой неделе начали жесткие санкции против руководства компании.Система ПВО SPYDER All in One прошла успешные испытания, заявляет Rafael
Конфигурация, получившая название SPYDER All in One, включает в себя...Четвертый ракетный корвет «Саар-6» введен в строй. Видео
Четвертый корвет "Саар-6" введен в строй и готов к выполнению боевых задач в Средиземном море...Начался отбор в научные олимпийские сборные Израиля
Министерство просвещения и Центр ученых будущего начинает процесс формирования нового состава школьных олимпийских научных...Израиль инвестирует миллионы, чтобы помочь ИИ понимать иврит и арабский язык
Израиль инвестирует около 30 миллионов шекелей в улучшение способности ИИ понимать иврит...Израиль и Британия подписали важное соглашение
Израиль и Великобритания подписали соглашение о сотрудничестве в научно-технологической сфере.Погибший в Газе старшина после смерти спас пятерых израильтян
Старшина Сиван Вейль, боец бригады коммандос подразделения «Эгоз», был смертельно ранен...В Израиль прибыла делегация врачей из Украины на стажировку в сфере реабилитации зрения
Вчера, на фоне продолжительной войны на Ближнем Востоке...Вступили в силу две крупные реформы на рынке страхования здоровья
Все, кто приобрел страховой полис на покрытие операций в Израиле начиная...Реформа получения медицинских услуг в Израиле: лечение - в любой больнице
Согласно положениям реформы, каждому пациенту будет предложено...Новый штамм COVID-19 обнаружен в Израиле
Новый штамм произошел от «Омикрона», который привел к повышению уровня заболеваемости...«Битуах Леуми» обанкротится на восемь лет раньше, чем ожидалось
Ожидается, что «Битуах Леуми» придет к банкротству на восемь лет раньше, чем прогнозировалось...Moody's: рейтинг Израиля понижен до A2, прогноз негативный. Нетаниягу: «Экономика устойчива»
"Понижение рейтинга не связано с экономикой, оно целиком связано с тем, что мы...Банк Израиля понизил учетную ставку на 0,25% до отметки 4,5%
Темпы инфляции продолжают снижаться, и Банк Израиля прогнозирует достижение запланированных правительством...Денег нет: Минфин требует закрытия шести министерств
Ожидается, что в начале следующей недели Министерство финансов выпустит рекомендацию о закрытии шести “избыточных” министерств...План военного времени принят
Утвержденный план обеспечит компенсацию для предприятий, которые стали нести убытки в результате военных действий.Новый израильский сериал о разведке
Новый сериал компании НОТ «Северный ветер» снял Асаф Беренштейн, режиссер первого сезона знаменитой «Фауды», он же написал сценарий...Мисс Ирак пришла на церемонию вручения премии «Оскар» в платье с именами заложниц ХАМАСа
Сара Идан, мисс Ирак-2017, пришла на вечеринку Элтона Джона по случаю...Для «Евровидения» не одобрили вторую песню Израиля
Европейский вещательный союз (EBU), в конце прошлой недели запретивший израильтянке Эден Голан исполнять на «Евровидении»...Песню Голан не одобрили для «Евровидения»
Представители EBU еще накануне заявили, что текст песни «слишком политический» и не отвечает требованиям конкурса.В Иорданской долине пройдет фестиваль «Зеленая долина»
В преддверии весны пустынные ландшафты Иорданской долины превращаются в зеленые цветущие ковры, а захватывающее...Мрак бросил вызов свету
Наивным людям только кажется, что атака на Израиль 14 апреля - дело двух государств, их разборки, следствие...Некоторые итоги разгрома иранского нападения на Израиль
Израильские системы противоракетной...После ракетного обстрела Западной Галилеи ЦАХАЛ атаковал «Хизбаллу» в Ливане
Ливанские источники сообщают об атаке с водуха на цели «Хизбаллы»Наша оппозиция способна и на такой ужас...
Вчера левые СМИ нашли еще одно "преступление" Нетаниягу: на отражение атаки Ирана были потрачены огромные деньги - 3...Байден - это повсеместные пожары, войны и разрушение Америки
Одной печальной датой стало больше... 24-е февраля 2022 года, 7-е октября 2023 года...И вот, теперь,13-е...Когда началась война, ребята решили остаться в Израиле, несмотря ни на что. Они добровольно начали работать на кухне в Аянот, в рамках проекта организации "Тлалим", каждый день обеспечивая около 500 горячих блюд солдатам на южном фронте.