7 важных шагов на пути к приобретению недвижимости в Израиле

07.08.2016 15:33
Автор: Максим Михаэли

Итак, друзья, у вас появился интерес к приобретению недвижимости в Израиле, возможно, вы уже прикидываете стоимость, выбираете район, просматриваете предложения. А, может быть, вы уже готовы вступить в переговоры с собственником насчет понравившейся квартиры. Что ж, недвижимость в Израиле - это отличное вложение, как для тех, кто приобретает недвижимость для собственного проживания, так и для тех, кто собирается приобрести ее в качестве инвестиции. Рост стоимости израильской недвижимости один из самых стабильных в мире, ведь он продолжается даже во время мировых экономических кризисов, а значит вы на правильном пути.  Однако, не стоит забывать о том, что сделки купли-продажи недвижимости являются достаточно сложными для обычного гражданина, а уж тем более, когда речь идет о незнакомой юрисдикции. Чтобы помочь вам не попасть впросак, мы подготовили для рекомендации, которые помогут вам успешно пройти все этапы на пути к вашей собственной квартире в Израиле. Поехали.
 

1. Проверка окрестностей

Перед тем как вы примете окончательное решение о приобретении определенной квартиры, настоятельно рекомендуется посетить ее несколько раз в разное время. Нередко на первом этаже дома может располагаться детский сад, склад, магазин, парикмахерская или какой-то другой бизнес. Если вы придете смотреть квартиру в вечерние часы или в субботу, - вы не услышите шум, доносящийся из шумного детского сада, располагающегося под окном спальни, тогда как в утренние часы этот шум будет нелегко скрыть. С другой стороны, просматривая квартиру утром, для вас, после ее покупки, может стать неприятным сюрпризом, наличие кафе или бара в соседнем доме. Шум из такого заведения в вечерние часы может доставить значительный дискомфорт. Прежде чем выбрать для себя определенный район, обязательно определитесь с тем, какая инфраструктура необходима вам в шаговой доступности. Для кого-то это может быть школа, поликлиника, рынок и т.д. Обязательно проверьте наличие необходимой инфраструктуры по соседству с квартирой, которую вы собираетесь приобрести. Подумайте, кого бы вы хотели видеть своими соседями, и чего вам хотелось бы избежать. Такой подход поможет вам избежать существенных неудобств после покупки квартиры.
 

2. Выбор квартиры

После того как вы определились с районом, переходим к выбору квартиры.
Квартира, которую вы собираетесь приобрести должна быть в идеальном состоянии (за исключением тех недостатков, которые вы осознанно допускаете и учитываете при определении стоимости). В тех квартирах, которые были построены относительно недавно, стоит выяснить кто являлся подрядчиком при строительстве и не ведутся ли против него судебные дела, связанные с качеством выполненных работ (квартиры от подрядчиков с хорошей репутацией, как правило, дороже). Не бойтесь задавать собственнику неприятные вопросы о соседях и планах на капитальный ремонт здания. Обязательно проверьте общее состояние квартиры: окна, жалюзи, двери, трубы, кондиционер, обратите внимание на трещины в стенах, сырость, состояние квартиры во время дождя. Помимо осмотра квартиры, обязательно поинтересуйтесь, какие у вас возможности по использованию общих помещений в здании. Можете ли вы использовать склад для хранения или стоянку для машины. В некоторых случаях места на стоянке необходимо выкупать отдельно или ежемесячно платить за их аренду.
Вас устраивает и квартира, и здание, в котором оно находится, и соседи, и инфраструктура? Отлично, теперь необходимо узнать, разумна ли предлагаемая собственником цена. Здесь настоятельно рекомендуется воспользоваться порталом на сайте Налогового Управления Израиля, в котором содержится информация о всех сделках по недвижимости, включая цену. Данный портал поможет вам сориентироваться в ценовом диапазоне интересующей вас недвижимости.
 

3. Инженерная проверка

Если вы не уверены в собственных силах, при оценке состояния объекта недвижимости и качества района, - рекомендуется обратиться к квалифицированному инженеру. Зовут его на иврите "Бадак байт". Он поможет вам обнаружить скрытые от глаз непрофессионала недостатки здания и самой квартиры. Он может проверить физическое состояние водопровода, электропроводки, дать информацию о нахождении поблизости антенн телекоммуникационных компаний, инфраструктуре района, уровне загрязнения, преступности и шума. Эти и другие параметры могут решающим образом повлиять на ваше решение о приобретении квартиры или определении ее справедливой стоимости.
 

4. Оценка недвижимости

Проверки технического состояния не всегда достаточно, и на слово собственника квартиры далеко не всегда стоит полагаться. Даже после инженерной проверки у вас могут остаться серьезные сомнения в выборе квартиры. Хочется знать какие планы у муниципальных властей на выбранный вами район и здание, в котором находится выбранная квартира. Хочется знать наверняка какие права при покупке квартиры будут вам предоставлены в отношении общих помещений. Для ответа на эти вопросы следует привлечь оценщика недвижимости (ивр. - шамай микаркеин). Самое же главное чем он может помочь - это выявление возможных нарушений при строительстве. Если нарушения при строительстве были - это может быть чревато для вас невозможностью получения кредита (ипотеки) для покупки этого объекта недвижимости, а муниципалитет может наложить на вас штраф (обязанность по уплате штрафа ложится на собственника).
Запомните: ни в коем случае нельзя недооценивать серьезность нарушений при строительстве, даже если собственник будет уверять вас в том, что "никогда не было никаких проблем". Штрафом дело может и не закончиться, компетентные органы имеют право вынести решение о сносе таких зданий за счет собственника. Если оценщик указал вам на такие нарушения - настоятельно рекомендуется возвратиться к этапу выбора объекта недвижимости.
 

5. Выписка из реестра недвижимости

Если вы прошли этап выбора квартиры и уверены в том, что нашли то, что нужно - самое время перейти к юридической проверке объекта.
Государственный реестр, в котором регистрируются сделки с недвижимостью называется в Израиле "Табу" (с ударением на первый слог). Выписка из этого реестра называется "Несах Табу". Его можно попросить у собственников квартиры или самостоятельно запросить в Табу (в т.ч. и через интернет, оплатив кредитной картой небольшой сбор).
Как и в привычной нам выписке из ЕГРП в "Несах Табу" содержится информация о предыдущих и текущих собственниках объекта недвижимости, основания его приобретения, а также, всевозможные ограничения, которые были на него наложены. Из этого документа вы узнаете действительно ли этот объект недвижимости зарегистрирован, действительно ли ваш продавец является его собственником и на каком основании, существуют ли притязания на квартиру третьих лиц, не находится ли квартира в залоге и о других обстоятельствах, связанных с чистотой планируемой вами сделки. Так как получение Несах Табу не является обременительным - вам не обязательно ждать окончания всех проверок, вы можете запросить его как только вам понравилась сама квартира, и сэкономить на описанных выше проверках если данные в выписке будут неудовлетворительными.
 

6. Зихрон дварим (предварительный договор)

Запомните, прежде чем вы что-либо подпишете в отношении квартиры, вам просто необходимо посоветоваться с квалифицированным юристом. Особенно, если вам предлагают подписать документ на языке, которым вы не владеете. Конечно, в дальнейшем незнание языка может явиться основанием для аннулирования документа, но для этого вам придется инициировать судебный процесс. Лучше всего избежать этой проблемы с самого начала. На любом из этапов переговоров собственник квартиры может предложить вам подписать т.н. "Зихрон дварим", т.е. протокол о ваших договоренностях, имеющий силу предварительного договора. В нем будет указано ваше намерение приобрести квартиру и намерение продавца ее вам продать, а также, дополнительные детали: стоимость, дата заезда и другие. Иногда эти документы составляются на мятом листе бумаги, ручкой и в спешке, и потенциальные покупатели не придают им значения, а зря. Такой документ может являться основанием для требования с вас неустойки, если вы вдруг передумаете вступать в сделку, и речь может идти об очень значительных суммах. В документе могут быть указаны детали или сроки, которые могут вас не устраивать, поэтому ни в коем случае не подписывайте Зихрон дварим без консультации с юристом. Зихрон дварим может быть вам интересен лишь в том случае, если вы точно решили купить именно эту квартиру и хотите ее "забронировать" на время проведения технических и юридических проверок. Юрист после консультации с вами поможет грамотно составить этот документ с учетом ваших потребностей.
 

7. Подписание договора и его регистрация

Если все проверки пройдены, достигнуты договоренности с продавцом, и вы уже уверены в своем решении, - значит пора переходить к подписанию договора. Конечно, составление таких договоров всегда было прерогативой юристов, однако и вам перед подписанием следует его прочитать в переводе на ваш родной язык, или на язык, которым вы достаточно хорошо владеете. Обратите внимание на цену, сроки, порядок оплаты, обстоятельства, в отношении которых вы достигли договоренности с продавцом. Важным дополнением к договору являются т.н. "Хеарот Азхара" - документ регистрируемый в Табу, в котором продавец до регистрации самого договора укажет взятые на себя обязательства совершить определенные действия или воздержаться от их совершения. Например, продать квартиру вам, а не кому-либо еще (на этапе проверки Несах Табу вы также сможете увидеть, давал ли продавец уже подобные обязательства другим лицам). В сам договор также следует внести пункты об ответственности продавца и постараться избежать своей ответственности за обязательства, в выполнении которых со своей стороны вы сомневаетесь. Следует знать, что покупка квартиры облагается налогом, который составляет от 0% до 10% в зависимости от стоимости квартиры. Часть этого налога необходимо уплатить до подачи документов на регистрацию в Табу. Когда договор подписан и юрист подготовил все необходимые документы - можно подавать заявление на регистрацию перехода права собственности. После регистрационных действий, в Табу будет внесена запись о новом собственнике, поздравляем, квартира ваша!


И напоследок

Конечно, в статье такого формата невозможно подробно описать процесс покупки квартиры и все связанные с ним подводные камни, она не призвана заменить консультацию специалиста, тем не менее, мы надеемся, что общее представление о том, на что следует обратить внимание при покупке квартиры, вы получили. Напоследок позвольте дать вам рекомендации общего характера:
- при совершении любого платежа следите за тем, чтобы сторона получающая платеж выдавала вам документ подтверждающий его совершение;
- не оставляйте чтение документов, которые вам необходимо подписать на последний момент. Старайтесь ознакомиться с ними до прибытия в место, где вам предстоит это сделать;
- в процессе приобретения квартиры у вас будет достаточно много документов, старайтесь хранить их в быстром доступе и четком порядке.

Успехов!


Автор: Максим Михаэли
Сайт адвоката Максима Михаэли на русском языке: www.inlaw.co.il
Для консультаций звоните: (+972) 52 50-33-777

Отправьте эту страницу друзьям!

Оставьте свой комментарий!

Читайте также:

Публицистика
4.11.2016
 Вадим Бляйхер

Покупка квартиры со вторых рук в Израиле

Адвокат Вадим Бляйхер — о грамотном подходе к процессу приобретения квартиры...
Публицистика
4.07.2016
 Алексей Коваленко

Как получить гражданство Израиля пожилому родителю

Израиль предоставляет возможность одиноким...
Публицистика
6.07.2016
 Эли Гервиц

Не спешите покупать квартиру в Израиле …

Не пугайтесь. Я далек от того, что бы отговаривать вас от покупки квартиры в Израиле, как таковой....
Публицистика
1.11.2016
 Эли Гервиц

Ипотека в Израиле — для иностранцев и нерезидентов

Объем ипотечных ссуд в Израиле бьет рекорды из года в год – хотя бы за счет роста цен на недвижимость,...
Публицистика
8.02.2016
 Максим Михаэли

Возмещение ущерба в Израиле

Максим Михаэли о том, как отстоять свои интересы в суде при нанесении материального или физического ущерба, как доказать, что претензии обоснованы...

Лента новостей:

Израиль
Израиль
17.01.2017

Обама против евреев

История антиизраильской политики 44-го президента США
Израиль
15.01.2017
 Константин Мельман

Трамп придет, порядок наведет?

Через неделю Дональд Трамп займет Овальный кабинет Белого дома. Чего ждут...
Израиль
11.01.2017

Суррогатные матери для однополых пар

БАГАЦ закончил обсуждение иска, согласно которому распространение закона, разрешающего...
Израиль
11.01.2017

ЦАХАЛ прощается со старыми грузовиками

ЦАХАЛ полностью сменит парк грузовиков, выпускавшихся с начала 1950-х годов
В мире
В мире
16.01.2017

МИД РФ принял "дорогих друзей" из ФАТХ, ХАМАС, "Исламского джихада" и других группировок

В понедельник, 16 января, в министерстве иностранных дел России в Москве состоялась...
В мире
16.01.2017

«Мошенник века» Берни Мэдофф монополизировал тюремный рынок какао

Осужденный за создание крупнейшей финансовой пирамиды применил свои деловые...
В мире
16.01.2017

В Азербайджане спущен на воду третий сторожевой корабль израильского проекта OPV 62

В Азербайджане осуществляется сборка кораблей и катеров израильского производства из...
В мире
15.01.2017

Палестинские террористы и политики встречаются в Москве для переговоров о единстве

15-17 января в Москве в Институте востоковедения Российской академии наук пройдут...
Бизнес
Бизнес
14.12.2016

В Тель-Авиве открылся Израильско-Украинский форум предпринимателей

14 декабря 2016 г. в Тель-Авиве открылся Израильско-Украинский форум предпринимателей (Israeli Ukrainian Entrepreneurship...
Бизнес
3.12.2016

Израильская школьница снова стала лицом Dior

14-летняя израильтянка стала лицом линейки оптики Dior
Бизнес
11.11.2016

Основатель Facebook стал бизнесменом года

Основатель социальной сети Facebook Марк Цукерберг занял первое место в рейтинге «Бизнесмен года», составленном журналом Fortune.+...
Наука и технологии
Наука и технологии
17.01.2017

Израильская разработка защитит «умный» дом от взлома

Цифровая система защиты Dojo выйдет на мировой рынок в апреле 2017 года
Наука и технологии
16.01.2017

Израильский ученый готовится к жизни на Марсе

В нашумевшем голливудском блокбастере "Марсианин", персонаж Мэтта Дэймона остается на Марсе совершенно один, изо...
Наука и технологии
12.01.2017

"Фейсбук" создает технологию чтения мыслей

Разработкой проекта занимается секретное исследовательское подразделение.
Наука и технологии
12.01.2017

В Израиле создали робота-компаньона для пожилых людей

ElliQ будет общаться со стариками, а также поможет им вести более активный образ жизни...
Медицина
Медицина
8.01.2017

Национальный центр трансплантологии: 2016 год побил все рекорды

Этот год стал рекордным за все время деятельности израильского центра трансплантологии.
Медицина
25.12.2016

«Упорный» холестерин

По данным национальной программы проверки показателей в сфере общественного здравоохранения в Израиле, 25% жителей страны в возрасте 45 лет имеют повышенный уровень холестерина...
Медицина
13.12.2016

Трагедия и благородство семьи Нир

Несколько дней вся страна с надеждой следила за состоянием здоровья Илая Нира, десятилетнего мальчика, который сорвался со скалы во время экскурсии по Иудейской пустыне....
Медицина
7.12.2016

Исследование: израильские мужчины живут дольше благодаря службе в армии

Продолжительность жизни израильских мужчин выше, чем во многих странах
Деньги
Деньги
15.01.2017

Без ульпана: новым репатриантам выдадут 7500 шекелей на изучение иврита

Решение принято по результатам эксперимента, в котором участвовали французские и украинские евреи.
Деньги
13.12.2016

Израильские банки перейдут на цифровое обслуживание

Инспектор банков планирует в ближайшие пять лет провести реформу в этой сфере.
Деньги
12.12.2016
 Виктория Гельман

Немного полезной информации о «машканте»

Как известно из статистических опросов, 80% жителей Израиля в возрасте 20 лет и выше, знакомы с понятием ИПОТЕКА...
Деньги
11.12.2016

Как правильно выбрать сберегательную программу для ребенка

Полезные советы - к реализации нового закона о государственных сберегательных вкладах.
Культура
Культура
18.01.2017

«Ты крут!»: премьера убойного рэпа в поддержку солдат ЦАХАЛа

Автор популярного клипа "Вражеский Сион" Борис Прусский опубликовал рэп-композицию, посвященную бойцам...
Культура
17.01.2017
 Александр Файнштейн

Еврейский король стиля Видал Сассун

17 января 1928 года на свет появился великий британский парикмахер
Культура
16.01.2017

Harper’s Bazaar включил Израиль в топ-17 мест для путешествий в 2017 году

Еврейское государство расположилось на 8-м месте рейтинга журнала мод №1 в США
Культура
15.01.2017
 Леонид Раевский

Неутомимый Берлинер, или Человек, подаривший миру грампластинку

История жизни удивительного американского изобретателя, еврейского...
Публицистика
Публицистика
17.01.2017
 Александр Непомнящий

Сходка террористов в законе

На днях глава российского МИДа Лавров собрал у себя высокопоставленных...
Публицистика
17.01.2017
 Кирилл Бузков

Страсти по отъезжающим

Сегодня очень хочется поговорить на очень больную для части израильтян тему - об "отъезжающих"....
Публицистика
17.01.2017
 Мордехай Кедар

Чего боятся мусульмане, когда сменяет Трамп Обаму

Избрание Дональда Трампа в арабском и мусульманском мире представляется реализацией кошмарных...
Публицистика
16.01.2017
 Евгений Финкель

«Борцам с террором» низкий наш поклон

Кто-нибудь мог себе представить лет 10 назад, что российские военнослужащие будут воевать бок о бок с террористами...
Публицистика
16.01.2017
 Дина Мейдбраер

Добро пожаловать в Израиль!

Прошло уже четыре месяца, и за этот срок начинаешь замечать некоторые отличия в поведении израильтян и нас. Об этом...
Репатриация
Репатриация
2.01.2017
 Эли Гервиц

Взбесившийся принтер в ремонте? Не время радоваться

Адвокат Эли Гервиц  — о логике простой, логике банковской, квартирах,...
Репатриация
11.12.2016
 Яна Прокофьева

Замуж за еврея: виза алеф 5

Эта тема актуальна для многих людей, которые «там» расписались, а «тут»...