7 важных шагов на пути к приобретению недвижимости в Израиле

07.08.2016 15:33
Автор: Максим Михаэли

Итак, друзья, у вас появился интерес к приобретению недвижимости в Израиле, возможно, вы уже прикидываете стоимость, выбираете район, просматриваете предложения. А, может быть, вы уже готовы вступить в переговоры с собственником насчет понравившейся квартиры. Что ж, недвижимость в Израиле - это отличное вложение, как для тех, кто приобретает недвижимость для собственного проживания, так и для тех, кто собирается приобрести ее в качестве инвестиции. Рост стоимости израильской недвижимости один из самых стабильных в мире, ведь он продолжается даже во время мировых экономических кризисов, а значит вы на правильном пути.  Однако, не стоит забывать о том, что сделки купли-продажи недвижимости являются достаточно сложными для обычного гражданина, а уж тем более, когда речь идет о незнакомой юрисдикции. Чтобы помочь вам не попасть впросак, мы подготовили для рекомендации, которые помогут вам успешно пройти все этапы на пути к вашей собственной квартире в Израиле. Поехали.
 

1. Проверка окрестностей

Перед тем как вы примете окончательное решение о приобретении определенной квартиры, настоятельно рекомендуется посетить ее несколько раз в разное время. Нередко на первом этаже дома может располагаться детский сад, склад, магазин, парикмахерская или какой-то другой бизнес. Если вы придете смотреть квартиру в вечерние часы или в субботу, - вы не услышите шум, доносящийся из шумного детского сада, располагающегося под окном спальни, тогда как в утренние часы этот шум будет нелегко скрыть. С другой стороны, просматривая квартиру утром, для вас, после ее покупки, может стать неприятным сюрпризом, наличие кафе или бара в соседнем доме. Шум из такого заведения в вечерние часы может доставить значительный дискомфорт. Прежде чем выбрать для себя определенный район, обязательно определитесь с тем, какая инфраструктура необходима вам в шаговой доступности. Для кого-то это может быть школа, поликлиника, рынок и т.д. Обязательно проверьте наличие необходимой инфраструктуры по соседству с квартирой, которую вы собираетесь приобрести. Подумайте, кого бы вы хотели видеть своими соседями, и чего вам хотелось бы избежать. Такой подход поможет вам избежать существенных неудобств после покупки квартиры.
 

2. Выбор квартиры

После того как вы определились с районом, переходим к выбору квартиры.
Квартира, которую вы собираетесь приобрести должна быть в идеальном состоянии (за исключением тех недостатков, которые вы осознанно допускаете и учитываете при определении стоимости). В тех квартирах, которые были построены относительно недавно, стоит выяснить кто являлся подрядчиком при строительстве и не ведутся ли против него судебные дела, связанные с качеством выполненных работ (квартиры от подрядчиков с хорошей репутацией, как правило, дороже). Не бойтесь задавать собственнику неприятные вопросы о соседях и планах на капитальный ремонт здания. Обязательно проверьте общее состояние квартиры: окна, жалюзи, двери, трубы, кондиционер, обратите внимание на трещины в стенах, сырость, состояние квартиры во время дождя. Помимо осмотра квартиры, обязательно поинтересуйтесь, какие у вас возможности по использованию общих помещений в здании. Можете ли вы использовать склад для хранения или стоянку для машины. В некоторых случаях места на стоянке необходимо выкупать отдельно или ежемесячно платить за их аренду.
Вас устраивает и квартира, и здание, в котором оно находится, и соседи, и инфраструктура? Отлично, теперь необходимо узнать, разумна ли предлагаемая собственником цена. Здесь настоятельно рекомендуется воспользоваться порталом на сайте Налогового Управления Израиля, в котором содержится информация о всех сделках по недвижимости, включая цену. Данный портал поможет вам сориентироваться в ценовом диапазоне интересующей вас недвижимости.
 

3. Инженерная проверка

Если вы не уверены в собственных силах, при оценке состояния объекта недвижимости и качества района, - рекомендуется обратиться к квалифицированному инженеру. Зовут его на иврите "Бадак байт". Он поможет вам обнаружить скрытые от глаз непрофессионала недостатки здания и самой квартиры. Он может проверить физическое состояние водопровода, электропроводки, дать информацию о нахождении поблизости антенн телекоммуникационных компаний, инфраструктуре района, уровне загрязнения, преступности и шума. Эти и другие параметры могут решающим образом повлиять на ваше решение о приобретении квартиры или определении ее справедливой стоимости.
 

4. Оценка недвижимости

Проверки технического состояния не всегда достаточно, и на слово собственника квартиры далеко не всегда стоит полагаться. Даже после инженерной проверки у вас могут остаться серьезные сомнения в выборе квартиры. Хочется знать какие планы у муниципальных властей на выбранный вами район и здание, в котором находится выбранная квартира. Хочется знать наверняка какие права при покупке квартиры будут вам предоставлены в отношении общих помещений. Для ответа на эти вопросы следует привлечь оценщика недвижимости (ивр. - шамай микаркеин). Самое же главное чем он может помочь - это выявление возможных нарушений при строительстве. Если нарушения при строительстве были - это может быть чревато для вас невозможностью получения кредита (ипотеки) для покупки этого объекта недвижимости, а муниципалитет может наложить на вас штраф (обязанность по уплате штрафа ложится на собственника).
Запомните: ни в коем случае нельзя недооценивать серьезность нарушений при строительстве, даже если собственник будет уверять вас в том, что "никогда не было никаких проблем". Штрафом дело может и не закончиться, компетентные органы имеют право вынести решение о сносе таких зданий за счет собственника. Если оценщик указал вам на такие нарушения - настоятельно рекомендуется возвратиться к этапу выбора объекта недвижимости.
 

5. Выписка из реестра недвижимости

Если вы прошли этап выбора квартиры и уверены в том, что нашли то, что нужно - самое время перейти к юридической проверке объекта.
Государственный реестр, в котором регистрируются сделки с недвижимостью называется в Израиле "Табу" (с ударением на первый слог). Выписка из этого реестра называется "Несах Табу". Его можно попросить у собственников квартиры или самостоятельно запросить в Табу (в т.ч. и через интернет, оплатив кредитной картой небольшой сбор).
Как и в привычной нам выписке из ЕГРП в "Несах Табу" содержится информация о предыдущих и текущих собственниках объекта недвижимости, основания его приобретения, а также, всевозможные ограничения, которые были на него наложены. Из этого документа вы узнаете действительно ли этот объект недвижимости зарегистрирован, действительно ли ваш продавец является его собственником и на каком основании, существуют ли притязания на квартиру третьих лиц, не находится ли квартира в залоге и о других обстоятельствах, связанных с чистотой планируемой вами сделки. Так как получение Несах Табу не является обременительным - вам не обязательно ждать окончания всех проверок, вы можете запросить его как только вам понравилась сама квартира, и сэкономить на описанных выше проверках если данные в выписке будут неудовлетворительными.
 

6. Зихрон дварим (предварительный договор)

Запомните, прежде чем вы что-либо подпишете в отношении квартиры, вам просто необходимо посоветоваться с квалифицированным юристом. Особенно, если вам предлагают подписать документ на языке, которым вы не владеете. Конечно, в дальнейшем незнание языка может явиться основанием для аннулирования документа, но для этого вам придется инициировать судебный процесс. Лучше всего избежать этой проблемы с самого начала. На любом из этапов переговоров собственник квартиры может предложить вам подписать т.н. "Зихрон дварим", т.е. протокол о ваших договоренностях, имеющий силу предварительного договора. В нем будет указано ваше намерение приобрести квартиру и намерение продавца ее вам продать, а также, дополнительные детали: стоимость, дата заезда и другие. Иногда эти документы составляются на мятом листе бумаги, ручкой и в спешке, и потенциальные покупатели не придают им значения, а зря. Такой документ может являться основанием для требования с вас неустойки, если вы вдруг передумаете вступать в сделку, и речь может идти об очень значительных суммах. В документе могут быть указаны детали или сроки, которые могут вас не устраивать, поэтому ни в коем случае не подписывайте Зихрон дварим без консультации с юристом. Зихрон дварим может быть вам интересен лишь в том случае, если вы точно решили купить именно эту квартиру и хотите ее "забронировать" на время проведения технических и юридических проверок. Юрист после консультации с вами поможет грамотно составить этот документ с учетом ваших потребностей.
 

7. Подписание договора и его регистрация

Если все проверки пройдены, достигнуты договоренности с продавцом, и вы уже уверены в своем решении, - значит пора переходить к подписанию договора. Конечно, составление таких договоров всегда было прерогативой юристов, однако и вам перед подписанием следует его прочитать в переводе на ваш родной язык, или на язык, которым вы достаточно хорошо владеете. Обратите внимание на цену, сроки, порядок оплаты, обстоятельства, в отношении которых вы достигли договоренности с продавцом. Важным дополнением к договору являются т.н. "Хеарот Азхара" - документ регистрируемый в Табу, в котором продавец до регистрации самого договора укажет взятые на себя обязательства совершить определенные действия или воздержаться от их совершения. Например, продать квартиру вам, а не кому-либо еще (на этапе проверки Несах Табу вы также сможете увидеть, давал ли продавец уже подобные обязательства другим лицам). В сам договор также следует внести пункты об ответственности продавца и постараться избежать своей ответственности за обязательства, в выполнении которых со своей стороны вы сомневаетесь. Следует знать, что покупка квартиры облагается налогом, который составляет от 0% до 10% в зависимости от стоимости квартиры. Часть этого налога необходимо уплатить до подачи документов на регистрацию в Табу. Когда договор подписан и юрист подготовил все необходимые документы - можно подавать заявление на регистрацию перехода права собственности. После регистрационных действий, в Табу будет внесена запись о новом собственнике, поздравляем, квартира ваша!


И напоследок

Конечно, в статье такого формата невозможно подробно описать процесс покупки квартиры и все связанные с ним подводные камни, она не призвана заменить консультацию специалиста, тем не менее, мы надеемся, что общее представление о том, на что следует обратить внимание при покупке квартиры, вы получили. Напоследок позвольте дать вам рекомендации общего характера:
- при совершении любого платежа следите за тем, чтобы сторона получающая платеж выдавала вам документ подтверждающий его совершение;
- не оставляйте чтение документов, которые вам необходимо подписать на последний момент. Старайтесь ознакомиться с ними до прибытия в место, где вам предстоит это сделать;
- в процессе приобретения квартиры у вас будет достаточно много документов, старайтесь хранить их в быстром доступе и четком порядке.

Успехов!


Автор: Максим Михаэли
Сайт адвоката Максима Михаэли на русском языке: www.inlaw.co.il
Для консультаций звоните: (+972) 52 50-33-777

Отправьте эту страницу друзьям!

Оставьте свой комментарий!

Читайте также:

Публицистика
4.11.2016
 Вадим Бляйхер

Покупка квартиры со вторых рук в Израиле

Адвокат Вадим Бляйхер — о грамотном подходе к процессу приобретения квартиры...
Публицистика
1.11.2016
 Эли Гервиц

Ипотека в Израиле — для иностранцев и нерезидентов

Объем ипотечных ссуд в Израиле бьет рекорды из года в год – хотя бы за счет роста цен на недвижимость,...
Публицистика
6.07.2016
 Эли Гервиц

Не спешите покупать квартиру в Израиле …

Не пугайтесь. Я далек от того, что бы отговаривать вас от покупки квартиры в Израиле, как таковой....
Публицистика
4.07.2016
 Алексей Коваленко

Как получить гражданство Израиля пожилому родителю

Израиль предоставляет возможность одиноким пожилым людям, у которых нет права на репатриацию и чьи дети являются гражданами...

Лента новостей:

Израиль
Израиль
23.04.2017

В сеть выложили видео атаки террориста в Тель-Авиве

В сеть выложено видео камер наружного наблюдения отеля Леонардо в Тель-Авиве в момент атаки 18-летнего палестинского...
Израиль
20.04.2017

Подарок молодым семьям на День Независимости: новый строительный проект в Араве

Министр финансов Моше Кахлон и министр строительства Йоав Галант в четверг, 20 апреля, посетили поселок Сапир на юге страны,...
Израиль
20.04.2017

СМИ: около сотни заключенных террористов прекратили голодовку

Источник в ШАБАС сообщил, что в различных камерах заключенных, участвующих в голодовке, были найдены пакетики с закусками.
Израиль
20.04.2017

Ультраортодокс из Иерусалима выдвинул свою кандидатуру на пост президента Конго

В Конго существует около 400 партий, однако Сади считает, что у него есть хорошие шансы быть избранным на пост президента....
В мире
В мире
21.04.2017

Теракт в Париже

Вечером 20 апреля в центре Парижа, на Елисейских полях, неизвестный открыл огонь в сторону сотрудников полиции.
В мире
17.04.2017

В «Единой России» заявили о планомерном уничтожении русского народа евреями

Участник праймериз к выборам в Госдуму РФ партии Единая Россия Владислав Вихорев рассказал, что по его мнению...
В мире
17.04.2017

В Москве детская парикмахерская предложила стрижку «Гитлерюгенд»

Детская парикмахерская «Воображуля» в Москве предлагает мальчикам стрижку «Гитлерюгенд», сообщили в соцсетях....
В мире
13.04.2017

США сбросили на Афганистан «самую мощную неядерную бомбу»

США впервые в боевых условиях применили самую мощную неядерную бомбу GBU-43 — один из мощнейших авиационных боеприпасов в мире.
Бизнес
Бизнес
7.03.2017
 Ольга Розенфельд

Грумер Ольга Розенфельд. Долгий путь к мечте

Уже в шесть лет я точно знала, что...
Бизнес
13.02.2017
 Александр Полинский

Особенности израильского дизайна

Александр Полинский о том, почему в израильских мебельных магазинах...
Бизнес
9.02.2017

Израиль - мировой лидер по вложениям в исследования и разработки

Об этом сообщила Организация экономического сотрудничества и развития в своем новом отчете...
Бизнес
3.02.2017
 Александр Полинский

Чем пахнет хорошая кухня

Выбор кухни — непростая задача. Особенно когда на рынке огромное количество предложений, а цены не позволяют менять мебель каждые...
Бизнес
24.01.2017

IT Business Week назвал главные бизнес-тренды Израиля на 2017 год

По данным отчета, израильские предприниматели продолжат успешно развиваться в сфере инноваций и стартапов
Наука и технологии
Наука и технологии
20.04.2017

Новшество от Facebook: встречи с друзьями больше не нужны

Компания разработала виртуальное пространство, где пользователи смогут видеться со своими близкими....
Наука и технологии
19.04.2017

Израильские ученые: первые океаны Земли были кислыми

Исследователи Института Вейцмана предполагают, что щелочные элементы появились позже
Медицина
Медицина
19.04.2017

Медслужба ООН ищет израильских врачей для миротворческих контингентов

В мае 2017 года в Израиль прибудет директор медицинской службы Организации объединенных...
Медицина
11.04.2017

В Израиле появились огромные комары, население взволновано

Кто-то считает их комариными самцами, а кто-то – особо крупными "малярийными комарами"
Медицина
30.03.2017

О чем молчит ЦАХАЛ

Аруц Шева сообщает о том, что на конференции Ассоциации Физиотерапевтов Израиля были озвучены данные...
Медицина
29.03.2017

Пилот «Эль-Аль» спас четверых человек

Он пожертвовал свои органы для пересадки.
Медицина
21.03.2017

Рейтинг здоровья: лидер – Италия, Израиль – на девятом месте

Опубликован отчет под названием Bloomberg Global Health Index , в рамках которого...
Деньги
Деньги
18.04.2017

Моше Кахлон представил программу поддержки молодых семей

Во вторник, 18 апреля, министр финансов Моше Кахлон на пресс-конференции в Тель-Авиве обнародовал программу,...
Деньги
15.04.2017

Сделано послабление малым бизнесам

Взимать НДС с малых и средних бизнесов будут только при получении оплаты.
Деньги
2.04.2017

Новые правила: получить страховку по уходу станет проще

Страховым компаниям запретили "кошмарить" недееспособных людей и нанимать...
Деньги
31.03.2017

2 апреля подешевеет бензин

Стоимость обслуживания останется неизменной на уровне 20 агорот за литр.
Деньги
30.03.2017

Оборонный экспорт Израиля вырос за год на 14%

Согласно данным отдела оборонного экспорта в министерстве обороны Израиля, в 2016 году израильские компании...
Культура
Культура
19.04.2017
 Олеся Бурьян-Цейтлин

Песах все! Готовим пасту

Я всегда любила пасту, но в доизральской жизни совершенно не могла представить...
Культура
17.04.2017

Израильские маркетологи создали «лампочку Путина»

Израильская торговая сеть по продаже электротоваров "Махсаней Теура" запустила необычный рекламный кампейн экономных ламп...
Культура
15.04.2017

Смотрите «Нихреновости»!

В Фейсбуке вышел первый выпуск юмористического видео-дайджеста «Нихреновости».
Публицистика
Публицистика
23.04.2017
 Рами Юдовин

Может быть подлец, но не дурак

Изменение отношения кремлёвского флюгера к Израилю – признак изменения...
Публицистика
23.04.2017
 Рами Крупник

День Катастрофы

Сегодня, 27 нисана по еврейскому календарю, в Израиле отмечают день Памяти Катастрофы и Героизма...
Публицистика
23.04.2017
 Павел Вигдорчик

Мы победили

Наткнулся сегодня на несколько постов, согласно которым, создание государства Израиль стало результатом Холокоста.
Публицистика
22.04.2017
 Кэролайн Глик

Политическая война Обамы против Израиля

Шпионаж и подрывные операции Обамы распространялись не только на Трампа
Публицистика
22.04.2017
 Игорь Черниховский

Где это случится снова?

Они до последнего пытаются делать вид, что преступление никак не связано с исламом и только глумливое признание ИГИЛа или...
Репатриация
Репатриация
3.04.2017
 Эли Гервиц

Где занимать очередь за дарконами?

8 марта 2017 года парламент Израиля принял в предварительном...
Репатриация
14.03.2017

Отец-одиночка с тяжело больным сыном восемь месяцев ждет решения о праве на репатриацию

В течение длительного времени Управление регистрации населения при министерстве внутренних дел на дает...
Репатриация
5.03.2017

Министерская комиссия утвердила законопроект о загранпаспортах для новых репатриантов

Голосование в Кнессете по законопроекту в предварительном чтении назначено на ближайшую...
Репатриация
1.03.2017
 Ася Фикс

Как и на чем экономить в Израиле?

Интернет, телевидение, продукты, одежда, бытовая техника, билеты и даже коктейли – всё это может быть дешевле, чем кажется...