7 важных шагов на пути к приобретению недвижимости в Израиле

07.08.2016 15:33
Автор: Максим Михаэли

Итак, друзья, у вас появился интерес к приобретению недвижимости в Израиле, возможно, вы уже прикидываете стоимость, выбираете район, просматриваете предложения. А, может быть, вы уже готовы вступить в переговоры с собственником насчет понравившейся квартиры. Что ж, недвижимость в Израиле - это отличное вложение, как для тех, кто приобретает недвижимость для собственного проживания, так и для тех, кто собирается приобрести ее в качестве инвестиции. Рост стоимости израильской недвижимости один из самых стабильных в мире, ведь он продолжается даже во время мировых экономических кризисов, а значит вы на правильном пути.  Однако, не стоит забывать о том, что сделки купли-продажи недвижимости являются достаточно сложными для обычного гражданина, а уж тем более, когда речь идет о незнакомой юрисдикции. Чтобы помочь вам не попасть впросак, мы подготовили для рекомендации, которые помогут вам успешно пройти все этапы на пути к вашей собственной квартире в Израиле. Поехали.
 

1. Проверка окрестностей

Перед тем как вы примете окончательное решение о приобретении определенной квартиры, настоятельно рекомендуется посетить ее несколько раз в разное время. Нередко на первом этаже дома может располагаться детский сад, склад, магазин, парикмахерская или какой-то другой бизнес. Если вы придете смотреть квартиру в вечерние часы или в субботу, - вы не услышите шум, доносящийся из шумного детского сада, располагающегося под окном спальни, тогда как в утренние часы этот шум будет нелегко скрыть. С другой стороны, просматривая квартиру утром, для вас, после ее покупки, может стать неприятным сюрпризом, наличие кафе или бара в соседнем доме. Шум из такого заведения в вечерние часы может доставить значительный дискомфорт. Прежде чем выбрать для себя определенный район, обязательно определитесь с тем, какая инфраструктура необходима вам в шаговой доступности. Для кого-то это может быть школа, поликлиника, рынок и т.д. Обязательно проверьте наличие необходимой инфраструктуры по соседству с квартирой, которую вы собираетесь приобрести. Подумайте, кого бы вы хотели видеть своими соседями, и чего вам хотелось бы избежать. Такой подход поможет вам избежать существенных неудобств после покупки квартиры.
 

2. Выбор квартиры

После того как вы определились с районом, переходим к выбору квартиры.
Квартира, которую вы собираетесь приобрести должна быть в идеальном состоянии (за исключением тех недостатков, которые вы осознанно допускаете и учитываете при определении стоимости). В тех квартирах, которые были построены относительно недавно, стоит выяснить кто являлся подрядчиком при строительстве и не ведутся ли против него судебные дела, связанные с качеством выполненных работ (квартиры от подрядчиков с хорошей репутацией, как правило, дороже). Не бойтесь задавать собственнику неприятные вопросы о соседях и планах на капитальный ремонт здания. Обязательно проверьте общее состояние квартиры: окна, жалюзи, двери, трубы, кондиционер, обратите внимание на трещины в стенах, сырость, состояние квартиры во время дождя. Помимо осмотра квартиры, обязательно поинтересуйтесь, какие у вас возможности по использованию общих помещений в здании. Можете ли вы использовать склад для хранения или стоянку для машины. В некоторых случаях места на стоянке необходимо выкупать отдельно или ежемесячно платить за их аренду.
Вас устраивает и квартира, и здание, в котором оно находится, и соседи, и инфраструктура? Отлично, теперь необходимо узнать, разумна ли предлагаемая собственником цена. Здесь настоятельно рекомендуется воспользоваться порталом на сайте Налогового Управления Израиля, в котором содержится информация о всех сделках по недвижимости, включая цену. Данный портал поможет вам сориентироваться в ценовом диапазоне интересующей вас недвижимости.
 

3. Инженерная проверка

Если вы не уверены в собственных силах, при оценке состояния объекта недвижимости и качества района, - рекомендуется обратиться к квалифицированному инженеру. Зовут его на иврите "Бадак байт". Он поможет вам обнаружить скрытые от глаз непрофессионала недостатки здания и самой квартиры. Он может проверить физическое состояние водопровода, электропроводки, дать информацию о нахождении поблизости антенн телекоммуникационных компаний, инфраструктуре района, уровне загрязнения, преступности и шума. Эти и другие параметры могут решающим образом повлиять на ваше решение о приобретении квартиры или определении ее справедливой стоимости.
 

4. Оценка недвижимости

Проверки технического состояния не всегда достаточно, и на слово собственника квартиры далеко не всегда стоит полагаться. Даже после инженерной проверки у вас могут остаться серьезные сомнения в выборе квартиры. Хочется знать какие планы у муниципальных властей на выбранный вами район и здание, в котором находится выбранная квартира. Хочется знать наверняка какие права при покупке квартиры будут вам предоставлены в отношении общих помещений. Для ответа на эти вопросы следует привлечь оценщика недвижимости (ивр. - шамай микаркеин). Самое же главное чем он может помочь - это выявление возможных нарушений при строительстве. Если нарушения при строительстве были - это может быть чревато для вас невозможностью получения кредита (ипотеки) для покупки этого объекта недвижимости, а муниципалитет может наложить на вас штраф (обязанность по уплате штрафа ложится на собственника).
Запомните: ни в коем случае нельзя недооценивать серьезность нарушений при строительстве, даже если собственник будет уверять вас в том, что "никогда не было никаких проблем". Штрафом дело может и не закончиться, компетентные органы имеют право вынести решение о сносе таких зданий за счет собственника. Если оценщик указал вам на такие нарушения - настоятельно рекомендуется возвратиться к этапу выбора объекта недвижимости.
 

5. Выписка из реестра недвижимости

Если вы прошли этап выбора квартиры и уверены в том, что нашли то, что нужно - самое время перейти к юридической проверке объекта.
Государственный реестр, в котором регистрируются сделки с недвижимостью называется в Израиле "Табу" (с ударением на первый слог). Выписка из этого реестра называется "Несах Табу". Его можно попросить у собственников квартиры или самостоятельно запросить в Табу (в т.ч. и через интернет, оплатив кредитной картой небольшой сбор).
Как и в привычной нам выписке из ЕГРП в "Несах Табу" содержится информация о предыдущих и текущих собственниках объекта недвижимости, основания его приобретения, а также, всевозможные ограничения, которые были на него наложены. Из этого документа вы узнаете действительно ли этот объект недвижимости зарегистрирован, действительно ли ваш продавец является его собственником и на каком основании, существуют ли притязания на квартиру третьих лиц, не находится ли квартира в залоге и о других обстоятельствах, связанных с чистотой планируемой вами сделки. Так как получение Несах Табу не является обременительным - вам не обязательно ждать окончания всех проверок, вы можете запросить его как только вам понравилась сама квартира, и сэкономить на описанных выше проверках если данные в выписке будут неудовлетворительными.
 

6. Зихрон дварим (предварительный договор)

Запомните, прежде чем вы что-либо подпишете в отношении квартиры, вам просто необходимо посоветоваться с квалифицированным юристом. Особенно, если вам предлагают подписать документ на языке, которым вы не владеете. Конечно, в дальнейшем незнание языка может явиться основанием для аннулирования документа, но для этого вам придется инициировать судебный процесс. Лучше всего избежать этой проблемы с самого начала. На любом из этапов переговоров собственник квартиры может предложить вам подписать т.н. "Зихрон дварим", т.е. протокол о ваших договоренностях, имеющий силу предварительного договора. В нем будет указано ваше намерение приобрести квартиру и намерение продавца ее вам продать, а также, дополнительные детали: стоимость, дата заезда и другие. Иногда эти документы составляются на мятом листе бумаги, ручкой и в спешке, и потенциальные покупатели не придают им значения, а зря. Такой документ может являться основанием для требования с вас неустойки, если вы вдруг передумаете вступать в сделку, и речь может идти об очень значительных суммах. В документе могут быть указаны детали или сроки, которые могут вас не устраивать, поэтому ни в коем случае не подписывайте Зихрон дварим без консультации с юристом. Зихрон дварим может быть вам интересен лишь в том случае, если вы точно решили купить именно эту квартиру и хотите ее "забронировать" на время проведения технических и юридических проверок. Юрист после консультации с вами поможет грамотно составить этот документ с учетом ваших потребностей.
 

7. Подписание договора и его регистрация

Если все проверки пройдены, достигнуты договоренности с продавцом, и вы уже уверены в своем решении, - значит пора переходить к подписанию договора. Конечно, составление таких договоров всегда было прерогативой юристов, однако и вам перед подписанием следует его прочитать в переводе на ваш родной язык, или на язык, которым вы достаточно хорошо владеете. Обратите внимание на цену, сроки, порядок оплаты, обстоятельства, в отношении которых вы достигли договоренности с продавцом. Важным дополнением к договору являются т.н. "Хеарот Азхара" - документ регистрируемый в Табу, в котором продавец до регистрации самого договора укажет взятые на себя обязательства совершить определенные действия или воздержаться от их совершения. Например, продать квартиру вам, а не кому-либо еще (на этапе проверки Несах Табу вы также сможете увидеть, давал ли продавец уже подобные обязательства другим лицам). В сам договор также следует внести пункты об ответственности продавца и постараться избежать своей ответственности за обязательства, в выполнении которых со своей стороны вы сомневаетесь. Следует знать, что покупка квартиры облагается налогом, который составляет от 0% до 10% в зависимости от стоимости квартиры. Часть этого налога необходимо уплатить до подачи документов на регистрацию в Табу. Когда договор подписан и юрист подготовил все необходимые документы - можно подавать заявление на регистрацию перехода права собственности. После регистрационных действий, в Табу будет внесена запись о новом собственнике, поздравляем, квартира ваша!


И напоследок

Конечно, в статье такого формата невозможно подробно описать процесс покупки квартиры и все связанные с ним подводные камни, она не призвана заменить консультацию специалиста, тем не менее, мы надеемся, что общее представление о том, на что следует обратить внимание при покупке квартиры, вы получили. Напоследок позвольте дать вам рекомендации общего характера:
- при совершении любого платежа следите за тем, чтобы сторона получающая платеж выдавала вам документ подтверждающий его совершение;
- не оставляйте чтение документов, которые вам необходимо подписать на последний момент. Старайтесь ознакомиться с ними до прибытия в место, где вам предстоит это сделать;
- в процессе приобретения квартиры у вас будет достаточно много документов, старайтесь хранить их в быстром доступе и четком порядке.

Успехов!


Автор: Максим Михаэли
Сайт адвоката Максима Михаэли на русском языке: www.inlaw.co.il
Для консультаций звоните: (+972) 52 50-33-777

Отправьте эту страницу друзьям!

Оставьте свой комментарий!

Читайте также:

Публицистика
21.12.2017
 Алекс Паткин

Урегулирование долгов с банками

Как показывает наш опыт, любой человек может оказаться в ситуации, когда...
Публицистика
4.11.2016
 Вадим Бляйхер

Покупка квартиры со вторых рук в Израиле

Адвокат Вадим Бляйхер — о грамотном подходе к процессу приобретения квартиры...
Публицистика
1.11.2016
 Эли Гервиц

Ипотека в Израиле — для иностранцев и нерезидентов

Объем ипотечных ссуд в Израиле бьет рекорды из года в год – хотя бы за счет роста цен на недвижимость,...
Публицистика
6.07.2016
 Эли Гервиц

Не спешите покупать квартиру в Израиле …

Не пугайтесь. Я далек от того, что бы отговаривать вас от покупки квартиры в Израиле, как таковой....
Публицистика
4.07.2016
 Алексей Коваленко

Как получить гражданство Израиля пожилому родителю

Израиль предоставляет возможность одиноким пожилым людям, у которых нет права на репатриацию и чьи дети являются гражданами...

Лента новостей:

Израиль
Израиль
26.04.2018

На юге Израиля автобус с подростками смыло селевым потоком. Есть погибшие

В настоящее время спасательные службы разыскивают пропавших без вести экскурсантов....
Израиль
25.04.2018

Россия хочет развязать Израильско - Иранскую войну

Журналисты США предупреждают о возможном повторении войны между Израилем...
Израиль
25.04.2018

Буря в Израиле: град, грозы, дожди с песком и наводнения

Метеорологи отмечают, что длительные дожди не характерны...
Израиль
24.04.2018

В Тель-Авиве полицейские саперы помогли спасти котенка

Согласно сообщению пресс-службы, инцидент произошел 24 апреля в Тель-Авиве....
В мире
В мире
26.04.2018

«Германия надевает кипу»: акция против антисемитизма

В Берлине и Кельне прошли акции протеста против роста антисемитизма
В мире
25.04.2018

Немецкую музыкальную премию закрыли из-за антисемитского скандала

Немецкая музыкальная премия Echo, вручаемая с 1992 года, прекратила существование...
В мире
25.04.2018

Армянский министр подал в отставку и присоединился к протестующим

Революционная федерация "Дашнакцутюн" объявила о выходе из правящей коалиции.
В мире
25.04.2018

Атаковавший в Торонто ненавидел женщин

Полиция Торонто сообщила о том, что человек, атаковавший пешеходов, сбивая их вэном на тротуаре в северной части города “оставил загадочное сообщение”...
В мире
25.04.2018

Посол Сирии в России: мы получили С-300 еще месяц назад

Сирийский посол в Российской Федерации Рияд Хаддад заявил агентству "Интерфакс", что зенитные ракетные комплексы С-300 уже около месяца...
Бизнес
Бизнес
27.03.2018
 Дэнни Чабино

Поднимите себе минимальную зарплату

Чаще всего, наёмный рабочий представляется нам рабом на галерах. Он вынужден...
Наука и технологии
Наука и технологии
15.04.2018

«Железный купол» - величайшее израильское изобретение

Более 63 тысяч человек выбрали величайшим изобретением систему ПРО «Железный купол».
Наука и технологии
13.04.2018

Израильтяне нашли замену детектору лжи

Исследователи из Еврейского университета разработали инновационный способ, заменяющий работу детектора лжи.
Наука и технологии
11.04.2018

В Израиле создали беспроводную лампу-зарядку для гаджетов

Поиск свободной розетки для зарядки смартфона или планшета уходит в прошлое.
Наука и технологии
6.04.2018

10 апреля начинает работу новый сотовый оператор We4G

На следующей неделе, во вторник (10 апреля), официально начинает свою деятельность новый сотовый оператор – Экспон.
Медицина
Медицина
11.04.2018

Eurocontrol предупредил об ударе по Сирии в течение 72 часов

Европейское управление гражданской авиации (Eurocontrol) предупредило о возможности воздушных...
Медицина
10.04.2018

Британские силы мобилизованы на кипрских базах

Американские, французские и британские силы готовят удары по Сирии после химической атаки в городе Дума.
Медицина
13.03.2018

Куришь? Пьешь вино и пиво? Ты долгожитель из Тель-Авива: ВОЗ в шоке от Израиля

Этот непонятный Израиль: граждане еврейского государства не жалеют ничего для живота своего....
Медицина
10.03.2018

Сирийка перешла границу с Израилем, чтобы родить

Женщине сделали редкую операцию, в результате которой на свет появился мальчик.
Деньги
Деньги
6.04.2018

Агентство ООН требует от Израиля «выплатить палестинскому народу компенсацию за развал экономики»

Агентство ООН по торговле и развитию (UNCTAD) опубликовало отчет под названием «Экономический ущерб, нанесенный...
Деньги
20.03.2018

С 28 марта подешевеет проезд на междугородних маршрутах на автобусах и поездах

28 марта вступит в силу реформа тарифов на проезд на междугородних маршрутах, как на автобусе, так и на поезде.
Культура
Культура
23.04.2018

Парфенов выложил «Русских евреев» на YouTube

Леонид Парфенов на своем YouTube-канале «Парфенон» опубликовал первую серию документального фильма «Русские евреи».
Культура
29.03.2018

Салам да любовь

Арабо-еврейские браки: предательство своего народа или счастливая история любви?
Культура
22.03.2018

Хорошего человека должно быть...

Лень или гены? В чем причина лишних килограммов?
Культура
15.03.2018

Террор крупным планом

Как жить дальше, если посчастливилось выжить в теракте? Как пережить драму, которая случилась с близкими? И как...
Публицистика
Публицистика
24.04.2018
 Юрий Моор

Хотят ли евреи мира?

"Да хочешь ли ты достижения мира?!" – спросил (по слухам) президент Трамп премьер-министра Нетаниягу....
Публицистика
23.04.2018
 Матвей Ганапольский

Самый человечный человек

Ленинизм, он же Путинизм, жив. Нет у революции начала, нет у революции...
Публицистика
22.04.2018
 Игорь Гиндлер

Где компромат на Трампа?

Прошел один день после бомбардировки Сирии крылатыми ракетами Союзников. Прошел...
Публицистика
21.04.2018
 Гилад Цвик

Небрежность и тупость

Как нелегал, забивший до смерти пережившую Катастрофу женщину,...
Публицистика
20.04.2018
 Юрий Моор

Репутация

Этот Израиль мне только репутацию портит. Вот зачем они без суда и следствия своих террористов...
Репатриация
Репатриация
27.02.2018

На праздник Пурим: 185 репатриантов приземлились в Израиле

185 репатриантов из Украины прибыли сегодня в Израиль на специальном рейсе, организованным Фондом дружбы....
Репатриация
31.12.2017

За год в Израиль приехали более 33 тыс. репатриантов

В уходящем 2017 году население Израиля пополнилось более 33 тыс. репатриантов, сообщили в министерстве абсорбции.
Репатриация
30.12.2017

Русскоязычная диаспора упрекает Израиль в пренебрежении

"Лимуд" – ведущая организация, объединяющая русскоговорящих евреев по всему миру – вынуждена сократить свою деятельность. ...
Юмор
Юмор
6.04.2018

«Нихреновости». Выпуск № 52

Держите руку на пульсе, пока он есть. Нихреновости.
Юмор
24.03.2018

«Нихреновости». Выпуск № 50

Пятидесятый выпуск видео-дайджеста Нихреновости немного особый. Авторы журнала решили подёргать льва за усы даже более рискованно,...
Юмор
16.03.2018

«Нихреновости». Выпуск № 49

Страшно, но не больно - Нихреновости.
Юмор
15.03.2018
 Борис Прусский

Предперевыборное

Письмо из-за Урала
Юмор
10.03.2018

«Нихреновости». Выпуск № 48

Циничный взгляд на традиционно циничные темы. Нихреновости.