7 важных шагов на пути к приобретению недвижимости в Израиле

07.08.2016 15:33
Автор: Максим Михаэли

Итак, друзья, у вас появился интерес к приобретению недвижимости в Израиле, возможно, вы уже прикидываете стоимость, выбираете район, просматриваете предложения. А, может быть, вы уже готовы вступить в переговоры с собственником насчет понравившейся квартиры. Что ж, недвижимость в Израиле - это отличное вложение, как для тех, кто приобретает недвижимость для собственного проживания, так и для тех, кто собирается приобрести ее в качестве инвестиции. Рост стоимости израильской недвижимости один из самых стабильных в мире, ведь он продолжается даже во время мировых экономических кризисов, а значит вы на правильном пути.  Однако, не стоит забывать о том, что сделки купли-продажи недвижимости являются достаточно сложными для обычного гражданина, а уж тем более, когда речь идет о незнакомой юрисдикции. Чтобы помочь вам не попасть впросак, мы подготовили для рекомендации, которые помогут вам успешно пройти все этапы на пути к вашей собственной квартире в Израиле. Поехали.
 

1. Проверка окрестностей

Перед тем как вы примете окончательное решение о приобретении определенной квартиры, настоятельно рекомендуется посетить ее несколько раз в разное время. Нередко на первом этаже дома может располагаться детский сад, склад, магазин, парикмахерская или какой-то другой бизнес. Если вы придете смотреть квартиру в вечерние часы или в субботу, - вы не услышите шум, доносящийся из шумного детского сада, располагающегося под окном спальни, тогда как в утренние часы этот шум будет нелегко скрыть. С другой стороны, просматривая квартиру утром, для вас, после ее покупки, может стать неприятным сюрпризом, наличие кафе или бара в соседнем доме. Шум из такого заведения в вечерние часы может доставить значительный дискомфорт. Прежде чем выбрать для себя определенный район, обязательно определитесь с тем, какая инфраструктура необходима вам в шаговой доступности. Для кого-то это может быть школа, поликлиника, рынок и т.д. Обязательно проверьте наличие необходимой инфраструктуры по соседству с квартирой, которую вы собираетесь приобрести. Подумайте, кого бы вы хотели видеть своими соседями, и чего вам хотелось бы избежать. Такой подход поможет вам избежать существенных неудобств после покупки квартиры.
 

2. Выбор квартиры

После того как вы определились с районом, переходим к выбору квартиры.
Квартира, которую вы собираетесь приобрести должна быть в идеальном состоянии (за исключением тех недостатков, которые вы осознанно допускаете и учитываете при определении стоимости). В тех квартирах, которые были построены относительно недавно, стоит выяснить кто являлся подрядчиком при строительстве и не ведутся ли против него судебные дела, связанные с качеством выполненных работ (квартиры от подрядчиков с хорошей репутацией, как правило, дороже). Не бойтесь задавать собственнику неприятные вопросы о соседях и планах на капитальный ремонт здания. Обязательно проверьте общее состояние квартиры: окна, жалюзи, двери, трубы, кондиционер, обратите внимание на трещины в стенах, сырость, состояние квартиры во время дождя. Помимо осмотра квартиры, обязательно поинтересуйтесь, какие у вас возможности по использованию общих помещений в здании. Можете ли вы использовать склад для хранения или стоянку для машины. В некоторых случаях места на стоянке необходимо выкупать отдельно или ежемесячно платить за их аренду.
Вас устраивает и квартира, и здание, в котором оно находится, и соседи, и инфраструктура? Отлично, теперь необходимо узнать, разумна ли предлагаемая собственником цена. Здесь настоятельно рекомендуется воспользоваться порталом на сайте Налогового Управления Израиля, в котором содержится информация о всех сделках по недвижимости, включая цену. Данный портал поможет вам сориентироваться в ценовом диапазоне интересующей вас недвижимости.
 

3. Инженерная проверка

Если вы не уверены в собственных силах, при оценке состояния объекта недвижимости и качества района, - рекомендуется обратиться к квалифицированному инженеру. Зовут его на иврите "Бадак байт". Он поможет вам обнаружить скрытые от глаз непрофессионала недостатки здания и самой квартиры. Он может проверить физическое состояние водопровода, электропроводки, дать информацию о нахождении поблизости антенн телекоммуникационных компаний, инфраструктуре района, уровне загрязнения, преступности и шума. Эти и другие параметры могут решающим образом повлиять на ваше решение о приобретении квартиры или определении ее справедливой стоимости.
 

4. Оценка недвижимости

Проверки технического состояния не всегда достаточно, и на слово собственника квартиры далеко не всегда стоит полагаться. Даже после инженерной проверки у вас могут остаться серьезные сомнения в выборе квартиры. Хочется знать какие планы у муниципальных властей на выбранный вами район и здание, в котором находится выбранная квартира. Хочется знать наверняка какие права при покупке квартиры будут вам предоставлены в отношении общих помещений. Для ответа на эти вопросы следует привлечь оценщика недвижимости (ивр. - шамай микаркеин). Самое же главное чем он может помочь - это выявление возможных нарушений при строительстве. Если нарушения при строительстве были - это может быть чревато для вас невозможностью получения кредита (ипотеки) для покупки этого объекта недвижимости, а муниципалитет может наложить на вас штраф (обязанность по уплате штрафа ложится на собственника).
Запомните: ни в коем случае нельзя недооценивать серьезность нарушений при строительстве, даже если собственник будет уверять вас в том, что "никогда не было никаких проблем". Штрафом дело может и не закончиться, компетентные органы имеют право вынести решение о сносе таких зданий за счет собственника. Если оценщик указал вам на такие нарушения - настоятельно рекомендуется возвратиться к этапу выбора объекта недвижимости.
 

5. Выписка из реестра недвижимости

Если вы прошли этап выбора квартиры и уверены в том, что нашли то, что нужно - самое время перейти к юридической проверке объекта.
Государственный реестр, в котором регистрируются сделки с недвижимостью называется в Израиле "Табу" (с ударением на первый слог). Выписка из этого реестра называется "Несах Табу". Его можно попросить у собственников квартиры или самостоятельно запросить в Табу (в т.ч. и через интернет, оплатив кредитной картой небольшой сбор).
Как и в привычной нам выписке из ЕГРП в "Несах Табу" содержится информация о предыдущих и текущих собственниках объекта недвижимости, основания его приобретения, а также, всевозможные ограничения, которые были на него наложены. Из этого документа вы узнаете действительно ли этот объект недвижимости зарегистрирован, действительно ли ваш продавец является его собственником и на каком основании, существуют ли притязания на квартиру третьих лиц, не находится ли квартира в залоге и о других обстоятельствах, связанных с чистотой планируемой вами сделки. Так как получение Несах Табу не является обременительным - вам не обязательно ждать окончания всех проверок, вы можете запросить его как только вам понравилась сама квартира, и сэкономить на описанных выше проверках если данные в выписке будут неудовлетворительными.
 

6. Зихрон дварим (предварительный договор)

Запомните, прежде чем вы что-либо подпишете в отношении квартиры, вам просто необходимо посоветоваться с квалифицированным юристом. Особенно, если вам предлагают подписать документ на языке, которым вы не владеете. Конечно, в дальнейшем незнание языка может явиться основанием для аннулирования документа, но для этого вам придется инициировать судебный процесс. Лучше всего избежать этой проблемы с самого начала. На любом из этапов переговоров собственник квартиры может предложить вам подписать т.н. "Зихрон дварим", т.е. протокол о ваших договоренностях, имеющий силу предварительного договора. В нем будет указано ваше намерение приобрести квартиру и намерение продавца ее вам продать, а также, дополнительные детали: стоимость, дата заезда и другие. Иногда эти документы составляются на мятом листе бумаги, ручкой и в спешке, и потенциальные покупатели не придают им значения, а зря. Такой документ может являться основанием для требования с вас неустойки, если вы вдруг передумаете вступать в сделку, и речь может идти об очень значительных суммах. В документе могут быть указаны детали или сроки, которые могут вас не устраивать, поэтому ни в коем случае не подписывайте Зихрон дварим без консультации с юристом. Зихрон дварим может быть вам интересен лишь в том случае, если вы точно решили купить именно эту квартиру и хотите ее "забронировать" на время проведения технических и юридических проверок. Юрист после консультации с вами поможет грамотно составить этот документ с учетом ваших потребностей.
 

7. Подписание договора и его регистрация

Если все проверки пройдены, достигнуты договоренности с продавцом, и вы уже уверены в своем решении, - значит пора переходить к подписанию договора. Конечно, составление таких договоров всегда было прерогативой юристов, однако и вам перед подписанием следует его прочитать в переводе на ваш родной язык, или на язык, которым вы достаточно хорошо владеете. Обратите внимание на цену, сроки, порядок оплаты, обстоятельства, в отношении которых вы достигли договоренности с продавцом. Важным дополнением к договору являются т.н. "Хеарот Азхара" - документ регистрируемый в Табу, в котором продавец до регистрации самого договора укажет взятые на себя обязательства совершить определенные действия или воздержаться от их совершения. Например, продать квартиру вам, а не кому-либо еще (на этапе проверки Несах Табу вы также сможете увидеть, давал ли продавец уже подобные обязательства другим лицам). В сам договор также следует внести пункты об ответственности продавца и постараться избежать своей ответственности за обязательства, в выполнении которых со своей стороны вы сомневаетесь. Следует знать, что покупка квартиры облагается налогом, который составляет от 0% до 10% в зависимости от стоимости квартиры. Часть этого налога необходимо уплатить до подачи документов на регистрацию в Табу. Когда договор подписан и юрист подготовил все необходимые документы - можно подавать заявление на регистрацию перехода права собственности. После регистрационных действий, в Табу будет внесена запись о новом собственнике, поздравляем, квартира ваша!


И напоследок

Конечно, в статье такого формата невозможно подробно описать процесс покупки квартиры и все связанные с ним подводные камни, она не призвана заменить консультацию специалиста, тем не менее, мы надеемся, что общее представление о том, на что следует обратить внимание при покупке квартиры, вы получили. Напоследок позвольте дать вам рекомендации общего характера:
- при совершении любого платежа следите за тем, чтобы сторона получающая платеж выдавала вам документ подтверждающий его совершение;
- не оставляйте чтение документов, которые вам необходимо подписать на последний момент. Старайтесь ознакомиться с ними до прибытия в место, где вам предстоит это сделать;
- в процессе приобретения квартиры у вас будет достаточно много документов, старайтесь хранить их в быстром доступе и четком порядке.

Успехов!


Автор: Максим Михаэли
Сайт адвоката Максима Михаэли на русском языке: www.inlaw.co.il
Для консультаций звоните: (+972) 52 50-33-777

Отправьте эту страницу друзьям!

Оставьте свой комментарий!

Читайте также:

Публицистика
4.11.2016
 Вадим Бляйхер

Покупка квартиры со вторых рук в Израиле

Адвокат Вадим Бляйхер — о грамотном подходе к процессу приобретения квартиры...
Публицистика
1.11.2016
 Эли Гервиц

Ипотека в Израиле — для иностранцев и нерезидентов

Объем ипотечных ссуд в Израиле бьет рекорды из года в год – хотя бы за счет роста цен на недвижимость,...
Публицистика
6.07.2016
 Эли Гервиц

Не спешите покупать квартиру в Израиле …

Не пугайтесь. Я далек от того, что бы отговаривать вас от покупки квартиры в Израиле, как таковой....
Публицистика
4.07.2016
 Алексей Коваленко

Как получить гражданство Израиля пожилому родителю

Израиль предоставляет возможность одиноким пожилым людям, у которых нет права на репатриацию и чьи дети являются гражданами...

Лента новостей:

Израиль
Израиль
18.08.2017

Аэропорт им. Бен-Гуриона ставит новый рекорд

Свыше 100 тысяч граждан разных стран пересекли границу в международной воздушной гавани Израиля.
Израиль
17.08.2017

Боевики ХАМАСа начали взрывать друг друга

В группировке заявили, что террорист "действовал в интересах Израиля".
В мире
В мире
22.08.2017

Музыкант Александр Семенов, солист «Рабфака», найден мертвым в Москве

В Москве умер фронтмен сатирической музыкальной группы "Рабфак" Александр Семенов. Ему было 55 лет.
В мире
22.08.2017
 Михаэль Дорфман

Евреев выгнали с ежегодного шествия ЛГБТ в Чикаго

Организаторы ежегодного шествия ЛГБТ в Чикаго Dyke March отказали в участии еврейской гей-общине,...
Бизнес
Бизнес
2.08.2017
 Павел Пригожин

Инвестиции в Израиле

Ты уже обустроился и даже умудрился что-то накопить, несмотря на разгульный образ жизни. В этой статье я расскажу, как эти накопления инвестировать...
Бизнес
22.07.2017
 Петр Люкимсон

Как торговля спасла еврейский народ

Выдержки из книги Петра Люкимсона «Евреи и деньги»
Наука и технологии
Наука и технологии
12.08.2017

Институт Вайцмана на шестом месте в рейтинге НИИ от Nature

Влиятельный научный журнал Nature опубликовал рейтинг 200 ведущих научно-исследовательских институтов в мире...
Наука и технологии
6.08.2017

Израильская технология отодвинет в прошлое угрозу самодельных взрывных устройств

С момента вторжения в Ирак в 2003, более 2000 американских солдат погибли от самодельных взрывных устройств....
Наука и технологии
4.08.2017

Отравленные подводные стрелы: израильские исследователи изучают медуз

Проведенное в Технионе исследование - первое, объясняющее уникальность стрекательного...
Медицина
Медицина
14.08.2017

Гепатит не обошел и Израиль

Об этом свидетельствует печальная статистика израильского Минздрава.
Медицина
29.07.2017

В Технионе разработана система диагностики для эффективного применения антибиотиков

​Разработанная в Хайфском Технионе - израильском Технологическом институте - новая система диагностики позволяет...
Медицина
27.07.2017

Депутаты хотят повысить минимальный возраст покупки сигарет до 21 года

20 депутатов Кнессета, представляющие большую часть фракций коалиции и оппозиции, подали на рассмотрение...
Деньги
Деньги
21.08.2017

Минфин опубликовал финансовый отчет правительства за 2016 год

Главный аудитор министерства финансов Рони Хизкиягу опубликовал в понедельник, 21 августа,...
Деньги
19.08.2017

Печальный опыт посещения израильского супермаркета

Взглянул на сумму, он решил, что она завышена по сравнению с тем, что лежало в тележке.
Деньги
16.08.2017

Цены в Израиле продолжают падать

Небольшой сюрприз преподнес и индекс цен на недвижимость.
Деньги
14.08.2017

228 зарплат за квартиру: Израиль на 75-м месте в мире по дороговизне жилья

Австралийская компания Assured Removalists опубликовала рейтинг дороговизны жилья, основанный на соотношении средней...
Культура
Культура
21.08.2017
 Мария Шабурова

Неправильный еврей

Я абсолютно убежден, что самые жесткие «еврейские» анекдоты придуманы самими евреями. Просто потому,...
Культура
15.08.2017
 Шауль Резник

7 фактов о жанре мизрахи

В каждой культуре есть свой субкультурный и потому неформатный жанр, от...
Культура
14.08.2017

Марк Уолберг признался, что умеет ругаться на иврите

Вероятно, ругаться на иврите Уолберга научила израильская актриса Галь Гадот
Культура
13.08.2017
 Екатерина Бирюкова

Что такое удачный и неудачный ландшафтный дизайн в современных реалиях

С моей точки зрения ,для того чтобы дизайн удался, нужно придерживаться...
Культура
11.08.2017
 Алина Ребель

А что такое шайтель, и с чем его едят? Сейчас узнаем!

Шайтель с луковым вареньем и копченой гусиной грудинкой
Публицистика
Публицистика
21.08.2017
 Лора Шавит

Кто подставил Гали Бат Хорин

Гали Бат Хорин, израильская интеллектуалка, проживает в Блоготауне,...
Публицистика
21.08.2017
 Владимир Бейдер

Дипломатия пионерок

Голос российского МИДа демонстрирует свой антисемитизм. Похоже, это нравится не только публике...
Публицистика
20.08.2017
 Мордехай Кейдар

Почему Саудовская Аравия молчала во время «скандала с металлодетекторами»

На фоне начинающегося на следующей неделе хаджа, когда миллионы...
Публицистика
20.08.2017
 Авраам Кричевский

Узурпация права на ненависть

Читая американские новости, я натолкнулся недавно на твит, который стал, как сегодня принято говорить, виральным. Сотни тысяч лайков,...
Публицистика
20.08.2017
 Влад Саар

Левые и правые. Общество на тропе войны

Вот, это, пожалуй, самая яркая и важная презентация фундаментальной разницы в мировозрении Левой и Правой идеологий,...
Репатриация
Репатриация
12.08.2017

Университеты Израиля

Для новых репатриантов разработано множество специализированных программ для успешного поступления в вузы, а обучение субсидируется Министерством абсорбции....
Репатриация
9.08.2017
 Дарья Егорченко

Как мы покупали квартиру в Израиле. Часть 3

Есть распространенное заблуждение,...
Репатриация
8.08.2017
 Алексей С. Железнов

С чего начать? 5 советов новым репатриантам

Переезд в новую страну – это всегда сложно. Очень сложно. И хотя репатриация, несомненно, комфортнее,...
Репатриация
1.08.2017

Звоните: Минабсорбции открыло телефонную службу на семи языках

Новый колл-центр предназначен для репатриантов и вернувшихся израильтян.
Репатриация
31.07.2017
 Вячеслав Пикус

«Налоговая премия Дарвина», или Как можно и нельзя шутить с государством. Часть 1

Опытные юристы и старожилы Израиля советуют: новому репатрианту не...
Юмор
Юмор
12.08.2017
 Родион Фельдман

Если завтра хана

Аналитики полагают, что ввиду его огромной стратегической ценности, каждый участник любого ядерного...
Юмор
11.08.2017

«Нихреновости». Выпуск №18

Всё, что происходит вокруг нас, заслуживает внимания. Смотрите новый выпуск Нихреновостей!
Юмор
4.08.2017

«Нихреновости». Выпуск №17

Если вы не следите за новостями, вам плевать на политику, и совершено всё равно что сейчас происходит...
Юмор
3.08.2017
 Родион Фельдман

Уважайте террористов

Даёшь горячую линию для суицидальных террористов! Да, родной,...
Юмор
2.08.2017
 Борис Прусский

Происхождение случайности

Глаголы «происходит» и «случается» – антонимы. Словосочетание «произошёл несчастный...