Особенности российского инвестирования в израильскую недвижимость
25.05.2016 14:28Эли Гервиц — президент крупнейшей израильской русскоязычной адвокатской коллегии «Эли (Илья) Гервиц» отвечает на вопросы по инвестициям граждан России в израильскую и другую зарубежную недвижимость.
Вопрос: Объем российских инвестиций в зарубежную недвижимость в целом (в деньгах и в кв. м). Как он выглядит, если взять период с 2012 по 2015 год? Какие тенденции наблюдаются в 2016-м?
Касательно Израиля, нет, и, очевидно, не может быть каких-либо конкретных данных — ни по квадратным метрам, ни по суммам. Причин две. Основная, наверное, заключается в том, что ваши соотечественники — россияне, приобретая недвижимость в Израиле, в отличие от приобретения ими же недвижимости в большинстве других стран, также являются еще и … нашими соотечественниками – израильтянами, то есть имеют израильское гражданство, и поэтому статистически воспринимаются как израильские граждане, а не как иностранцы.
Вторая причина состоит в том, что в Израиле есть 3 основные инстанции, которые отслеживают динамику цен на недвижимость. Это Центральное статистическое бюро, Налоговое управление при Министерстве финансов, и Министерство строительства. На короткий период времени у них вообще бывают разные векторные оценки. Понятно, что если речь идет о годах, то они где-то приходят к общему знаменателю, но когда речь идет о коротком периоде времени, они могут давать разные результаты, потому что оценивают, вернее, прикидывают, динамику цен на израильскую недвижимость по разным выборкам. И являются ли покупатели россиянами – ни одним из их критериев не является.
Никакого монопольного игрока – строительной компании, риэлтерской сети, или адвокатской коллегии, которая контролировала бы весь рынок покупки израильской недвижимости россиянами, или его львиную долю – нет, поэтому приходится полагаться на интуицию и говорить о динамике, а не об абсолютных величинах.
Вопрос: Какие объекты предпочитают покупать наши соотечественники – и как они потом с ними поступают чаще всего: продают, сдают в аренду с помощью УК?
Россияне покупают недвижимость в Израиле по двум причинам. Одна – для личного проживания во время визитов в Израиль, вторая – для инвестиций. Иногда обе эти причины объединяются в одном объекте. Это не всегда верный подход, потому что тогда критерии поиска могут быть совершенно разными. Если покупается квартира для проживания, то она практически всегда, за двумя небольшими исключениями – Эйлат и Иерусалим, – покупается в прибрежной зоне Тель-Авива, которая на юге включает в себя также города Ришон ле Цион и Бат-Ям, а на весьма относительном «севере» – Герцлию, Натанию и Кейсарию.
Объективный минус покупки недвижимости там в глазах покупателя-инвестора – это низкий текущий доход от арендной платы. Чем квартира дороже, тем меньший кеш-флоу она приносит в относительных величинах, хотя и больший в абсолютных. Если речь идет о покупке недвижимости с чисто инвестиционной целью, то тогда для получения 4-5% годовых брутто, приходится удаляться в столицу юга Израиля – Беер-Шеву, или столицу севера Израиля – Хайфу, или в соседние города.
Несмотря на то, что относительный доход в процентном отношении больше, в абсолютном он невелик. Соответственно, управлением такими квартирами, которые приносят, скажем, 500-1000 долларов в месяц, никто лично заниматься не будет, а передаст их в руки управляющей компании. Еще одна важная точка отсечения – это покупать готовую квартиру или квартиру на бумаге.
В Израиле практически не существует рисков мошенничества при покупке квартиры на бумаге – при условии, что это покупка от застройщика, а не строительный кооператив (но мы нашим клиентам вообще не даем покупать квартиры в строительных кооперативах, по многим соображениям). Законодательство и правоприменение построено так, чтобы не было такой бизнес-модели – собрать деньги у вкладчиков, кинуть их на 100% стоимости или близко к этому, и с этими деньгами сбежать. Последняя такая попытка, которая имела место больше 10 лет назад, привела к резкому изменению законодательства.
И сегодня застройщику запрещено брать больше, чем 7% от стоимости квартиры, кроме как на специальный трастовый счет, который посвящен конкретному проекту, и за которым следит израильский банк. А последние славятся консервативностью и надежностью. Что россияне делают с купленной недвижимостью – продают или сдают в аренду?
Недвижимость, которая изначально покупалась с целью проживания, в аренду обычно не сдают. В Израиле принято два вида аренды: либо долгосрочная, кратная годам – год, два, три, либо короткая туристическая «поденнная» аренда в стиле Эйр-бнб. Если сдавать квартиру в долгую аренду, то понятно, что самому жить в ней во время визитов в Израиль невозможно. Можно сдавать ее в краткосрочную аренду и таким образом извлекать из нее прибыль.
Но наш опыт показывает, что большинство россиян выросли на сказке про Машу и Медведя и не хотят, чтобы кто-то спал в их кровати и ел из их плошки.
Если речь идет о квартирах, которые изначально покупались в инвестиционных целях, то они в аренду сдаются. Однако, как я уже говорил, очень популярна покупка квартиры на бумаге, в этом случае в течение первых нескольких лет россиянин, который в Израиле не проживает, избавлен от необходимости заниматься проблемами сдачи недвижимости в аренду, поскольку она просто строится.
Вопрос: Как долго инвестиционный объект в среднем находится в собственности российского гражданина?
У меня такое ощущение, что несмотря ни на какие кризисы, слово «продажа» полностью отсутствует в вокабуляре россиянина, который покупает недвижимость в Израиле. Если он вынужден рассматривать ее как источник дохода, то он сдаст ее в аренду, но на каждые двадцать историй покупки квартиры приходится не более, чем одна история продажи.
Вопрос:В недвижимость каких стран предпочитали наши люди вкладывать средства три года назад – и что стало интересным к последнему времени?
Я ничего не могу сказать про другие страны, кроме Израиля – у нас очень узкая географическая специализация. Про Израиль же можно сказать следующее. Во-первых, Израиль с какой-то стороны стал менее интересным для российских покупателей недвижимости – просто потому, что он стал дороже для тех, кто зарабатывает деньги в рублях, а тратить вынужден в шекелях.
Рубль очень сильно за эти годы упал по отношению к доллару, с шекелем этого не произошло. С другой стороны, в последние 8 лет израильская недвижимость демонстрирует стабильный, устойчивый , постоянный рост без резких всплесков и падений. За это время стоимость жилой недвижимости в Израиле примерно удвоилась. В данном случае израильский рынок недвижимости рассматривается как консервативная, а не спекулятивная инвестиция.
Вопрос: И насчет цен. Известно, что российских инвесторов изначально практически во всех странах держали за… ну ладно, будем корректными, за людей несведущих. И старались им продать вдвое-втрое дороже (это, конечно, редко удавалось) или хотя бы завысить цену процентов на 20-30 (а вот такое когда-то наблюдалось сплошь и рядом). По-вашему, эта тенденция ушла в прошлое? Или все еще встречаются случаи, когда объект продается в российские руки по цене, завышенной относительно рынка?
Да, действительно, есть страны, в которых российским инвесторам и просто россиянам пытаются продать недвижимость заметно дороже ее реальной рыночной стоимости. Есть ли такие попытки в Израиле? Подозреваю, что не может не быть. Мы исходим из того, что с нашими клиентами этого обычно не происходит.
Во-первых, потому что для застройщиков и риэлторов, с которыми мы работаем, мы являемся той самой курицей, которая несет золотые яйца. И если кто-то из наших клиентов посчитает себя обманутым или недовольным, мы просто перестанем работать с этими компаниями.
Есть и второй момент, объективный. Мы не являемся оценщиками недвижимости, и никогда не ответим на вопрос, а стоит ли покупать за предложенную сумму. Но есть вопрос, на который мы можем ответить, а вернее информация, которую мы можем предоставить, просто потому, что мы владеем ивритом и имеем доступ к базам данных. Это вопрос, а за сколько выставлялась на продажу или была продана подобная квартира в этом же или соседнем доме в последнее время.
Перед покупкой квартиры мы можем просто дать нашему клиенту подробную информацию о том, какие квартиры есть на рынке, какие цены за них запрашиваются, какие суммы платятся — все это мы видим из отчетности, которая подается в налоговую инспекцию, и из аналитических баз данных. Тут я предвижу улыбку. Однако в Израиле дельта между ценой, которая указана в отчетности в налоговую инспекцию, и реальной суммой сделки, не велика, если есть вообще.
Вопрос: Какие объекты за рубежом можно сегодня назвать инвестиционно привлекательными для наших граждан? Проще: что вы посоветуете (если вообще посоветуете) купить соотечественнику, который спрашивает вас, стоит ли вкладываться в зарубежную недвижимость – и если да, то в какой стране и какой объект принесет наибольшую доходность, а какой самым надежным образом сохранит вложенные средства?
Должен признать, что мы ничего не понимаем в недвижимости в Латвии, Болгарии, Америке и России. Мы израильские адвокаты, поэтому если люди будут покупать недвижимость вне Израиля, нам от этого экономически ни холодно, ни жарко. Если же говорить об израильской недвижимости, то основным вопросом является цель. Если это квартира для проживания, то для россиян критическим фактором является минимальная удаленность от моря, желательно пешая доступность, и хороший вид на это самое море.
Если же речь идет об инвестиционном вложении, то тогда мы, условно говоря, рекомендуем разделить миллион долларов на 4-5 разных корзиночек, купив относительно недорогие по израильским меркам квартиры в удалении от Тель-Авива, и сдавать их в аренду. Первый плюс – это приносит больший текущий доход. Второй плюс – если требуются аккордно несколько сот тысяч долларов, то нет необходимости продавать единственную квартиру в Тель-Авиве за миллион, два или три, можно продать одну или несколько из небольших квартир, выйдя только из части инвестиций, а не из всей.
Помимо такого подхода к израильской недвижимости, как просто покупка готовых квартир или квартир на бумаге – подхода относительно простого в исполнении и с практической, и с юридической точки зрения, — существует возможность входить в небольшие строительные проекты в качестве инвесторов, но это, очевидно, тема для совершенно отдельной статьи.
Эли Гервиц
адвокат, президент израильской русскоязычной адвокатской коллегии
Источник: zakon.co.il
Читайте также:

Ипотека в Израиле — для иностранцев и нерезидентов
Объем ипотечных ссуд в Израиле бьет рекорды из года в год – хотя...
Не спешите покупать квартиру в Израиле …
Не пугайтесь. Я далек от того, что бы отговаривать вас от покупки...
Эли Гервиц: Из России бегут, потому что перестали понимать правила игры
Израильский адвокат Эли Гервиц 17 лет помогает россиянам с получением...
Как открыть бизнес в Израиле и не облажаться
Способов организации коммерческой деятельности в Израиле де-юре существует несколько;...Лента новостей:


Израиль и Сирия договорились о мире
Представители правительств Израиля и Сирии при посредничестве США подписали соглашение «о деэскалации и обеспечении безопасности в провинции...
ЦАХАЛ ликвидировал главу управления контрразведки ХАМАС
В результате совместной операции ЦАХАЛ и ШАБАК был уничтожен высокопоставленный представитель ХАМАС.
Ярив Левин: признание Францией Палестины — помощь террору
Вице-премьер и министр юстиции Израиля резко осудил решение президента Франции: «прямое содействие террору».
Нетаниягу: Израиль не уступит позиции в переговорах по заложникам
"Если ХАМАС воспринимает нашу готовность заключить сделку как слабость, как возможность диктовать нам условия капитуляции, которые...
Министр Элияху заявил, что Израиль стремится уничтожить Газу и сделает ее еврейской
"Слава Богу, мы уничтожаем это зло. Мы помогаем этому населению, воспитанному на "Майн Кампф""
Рубио о решении Макрона признать палестинское государство: «Это пощечина жертвам 7 октября»
"Это безрассудное решение только служит пропаганде ХАМАСа и препятствует...
Макрон объявил свое решение: Франция признает палестинское государство
Президент Франции Эммануэль Макрон объявил, что Франция признает палестинское государство.
Глава МИД Израиля Саар в день основания кишиневского гетто: «Мы чтим нашу святую клятву - никогда больше!»
Министр иностранных дел Гидеон Саар с официальным визитом...
52 еврейских подростка сняты с полета в Испании, сопровождающая арестована
"Экипаж авиакомпании @vueling заявил, что Израиль - террористическое государство, и заставил детей сойти с самолета"...
Министр иностранных дел Гидеон Саар встретился в Киеве с президентом Украины Владимиром Зеленским
Глава МИД Израиля Гидеон Саар встретился в среду, 23 июля,...
Брин покупает израильскую компанию Wiz за 32 млрд долл
Компания Alphabet, управляющая Google покупает израильский стартап Wiz, работающий в сфере...
Израильский хайтек привлёк 4 млрд долл за год
Это более чем в два раза превышает показатель предыдущего года.
Израильский туризм: теперь на подъем или дальше в пропасть?
Во время войны самый сильный экономический удар пришелся именно по туристической отрасли и в первую очередь...
Шпионский стартап, в который вложился Эхуд Барак, продан почти за миллиард
Значительная часть сделки будет оплачена наличными.
Edwards Lifescience покупает израильский медицинский стартап за 300 млн долл
Стартап разработал более безопасную микроинвазивную технологию лечения заболеваний митрального...
Израильские физики разработали метод обнаружения темной материи с помощью ядерных часов
Почти столетие ученые безуспешно пытаются обнаружить темную материю...
Из Флориды запущен в космос израильский спутник связи «Дрор-1»
Израильский спутник связи "Дрор-1" запущен в космос с мыса Канаверал, штат Флорида (США).
Израильские ученые с помощью дронов и ИИ научились оценивать состояние культурных растений
Израильские ученые разработали систему мониторинга сельскохозяйственных...
У берегов Израиля обнаружены бактерии, устойчивые к антибиотикам
Эти микроорганизмы могут вызывать болезни как у людей, так и у морских животных, а также угрожают аквакультуре.
ЦАХАЛ успешно применил лазерную систему ПРО «Щит света» для перехвата БПЛА «Хизбаллы»
ЦАХАЛ успешно применил лазерную систему "Щит света" ("Маген Ор") для перехвата беспилотников "Хизбаллы"....
Эфрат Перец-Томер, старший клинический психолог южного округа «Меухедет», объясняет, как создать адаптированную к обстоятельствам рутину, которая поможет детям более спокойно пережить это сложное время.

Обновленный режим работы медучреждений больничной кассы «Меухедет»
В связи с ситуацией в сфере безопасности и в соответствии с указаниями Министерства здравоохранения, в воскресенье...
В Израиле впервые пересадили искусственное сердце
В Израиле проведена успешная операция по трансплантации искусственного сердца.
Мобильная клиника: комплексное обследование для женщин рядом с домом
Около 140 женщин прошли обследование в передвижной клинике женского здоровья «Меухедет» в Гиватайме...
Прощайте, длинные очереди: новые услуги, которые обеспечат вам качественную и быструю медицинскую помощь
Сегодня в Израиле остро ощущается нехватка врачей-специалистов. Эта ситуация знакома...
Коалиция не поддержала новоназначенного руководителя ШАБАК
"Замена человека с мировоззрением с Каплан другим человеком с похожим мировоззрением не решает проблему, а лишь увековечивает...
Израиль продал вооружений на рекордные 14,8 млрд долл
Экспорт оборонной продукции Израиля в 2024 году составил рекордные $14,8 млрд.
«Битуах Леуми» меняет схему оплаты за резервистскую службу: вы получите больше
"Битуах Леуми" изменяет систему оплаты компенсации за резервистскую...
5 ловушек в автостраховке, о которых не предупреждает реклама, — и как не попасть на тысячи шекелей, «экономя» пару сотен
Все базовые полисы автострахования...
Пошлины Трампа: последствия для Израиля
Надежда правительства Израиля на то, что отмена последних остававшихся пошлин на американскую сельхозпродукцию позволит избежать введения американских...
Израиль отменил все пошлины на импорт из США
Израиль отменил все таможенные пошлины на товары, импортируемые из США
Документальный фильм «Малахи», снятый режиссерами Идо Багатом и Ноамом Демским — жителем Гуш-Эциона, — был удостоен премии «Диамант» за лучший документальный фильм и приза за монтаж на Иерусалимском международном кинофестивале. Работа была создана при участии Кинофонда Шомрона и вскоре будет показана на телеканале «Кан 11».

Голосование зрителей на Евровидении заткнуло рот ненавистникам Израиля
Юваль Рафаэль поразила весь мир, заняв второе место на конкурсе Евровидение, который прошел в Базеле.
Празднуем День независимости в сердце страны: фестиваль в парке Нахаль Кане, Самария
В предстоящий День независимости (1 мая) Региональный совет Шомрон и Еврейский национальный фонд (ККЛ)...
Спилберг возглавил список богатейших селебрити от Forbes
Режиссер Стивен Спилберг возглавил список богатейших знаменитостей мира по версии журнала Forbes.
"Ровно 7 лет назад, 19.7.2018, был утвержден 'Хок АЛеом', Основной закон, определивший официально Израиль как национальное государство еврейского народа. С этого момента началась активизация сил, сегодня именуемых капланистами - те, кто мечтал об отторжении всего национального, об ассимиляции в прогресс внутри Израиля, поняли, что у них есть проблема. Что не удаётся создать в Израиле вожделенный галут."

Как решить социоэкономическую проблему харедим
"Тот, кто думает, что израильская армия станет сильнее, если в...
Печальная дата или второй день рождения для Президента Трампа?
13-го июля 2024 года, 6:10 вечера по...
Би-бип и Испанский стыд
Не так давно социалистическое испанское правительство, движимое пылом прогрессивистской нравственной доблести, с торжественным...
Маша на розовом пони
Совсем неслучайно, когда в нашем мире случаются большие потрясения, в их кровавом свете предельно ясно...
Как правильно купить квартиру в Израиле: пошаговая инструкция
Покупка квартиры в Израиле — это серьёзное финансовое решение. Ниже...
Сегодня тысячи новых репатриантов в Израиле оказались в ситуации, к которой невозможно подготовиться заранее: переезд в другую страну, адаптация к новой культуре и языку — и всё это во время войны. Как справиться с тревогой, чувством одиночества и неопределённости? Как поддержать себя и своих детей в условиях стресса? Почему сравнение с прошлой жизнью может мешать адаптации, и что с этим делать? На эти вопросы отвечает клинический психолог Северного округа «Меухедет» Марк Шерман.

Организация «Маса» удостоена «Иерусалимской премии за вклад в единство еврейского народа»
В резиденции президента Израиля в Иерусалиме...
Празднуем Песах на иврите: что нужно знать новым репатриантам
Вы, конечно, знаете, что такое маца. А Агада? А херут? Если вы новый репатриант, вам пригодятся базовые...
Как сегодня работают частные ульпаны в Израиле?
В конце 2024 года многие новые репатрианты столкнулись с проблемой: Министерство алии и интеграции временно остановило программу «Ваучер» по изучению...
Образование для детей, волонтерство для родителей: новый проект «Масы» и НААЛЕ
Организация "Маса", основанная ЕА "Сохнут" и правительством Израиля, уже 21 год содействует участию молодежи из разных стран в...
Новым гендиректором организации «Маса» стал Меир Хольц
Генеральным директором программы «Маса» назначен г-н Меир Хольц. Хольц, до недавнего времени, занимал должность гендиректора организации...
Олимпийский пиар, или «Как победить Олимпиаду»
После утверждения России, что у них украли золотую медаль по художественной гимнастике, Ядида написал сатирический...
Наши резервы
Мне совершенно не мешает ходить "оборванцем". И вот я вышел из дома в своем обычном виде по делам на угол Бегин-Каплан. В разгар...
Проверка Бузагло
"-Как дела, милые? — спросил входящий в зал человек. -Репетируем удивлённое выражение лица! — ответили многоуважаемые."