Особенности российского инвестирования в израильскую недвижимость
25.05.2016 14:28Эли Гервиц — президент крупнейшей израильской русскоязычной адвокатской коллегии «Эли (Илья) Гервиц» отвечает на вопросы по инвестициям граждан России в израильскую и другую зарубежную недвижимость.
Вопрос: Объем российских инвестиций в зарубежную недвижимость в целом (в деньгах и в кв. м). Как он выглядит, если взять период с 2012 по 2015 год? Какие тенденции наблюдаются в 2016-м?
Касательно Израиля, нет, и, очевидно, не может быть каких-либо конкретных данных — ни по квадратным метрам, ни по суммам. Причин две. Основная, наверное, заключается в том, что ваши соотечественники — россияне, приобретая недвижимость в Израиле, в отличие от приобретения ими же недвижимости в большинстве других стран, также являются еще и … нашими соотечественниками – израильтянами, то есть имеют израильское гражданство, и поэтому статистически воспринимаются как израильские граждане, а не как иностранцы.
Вторая причина состоит в том, что в Израиле есть 3 основные инстанции, которые отслеживают динамику цен на недвижимость. Это Центральное статистическое бюро, Налоговое управление при Министерстве финансов, и Министерство строительства. На короткий период времени у них вообще бывают разные векторные оценки. Понятно, что если речь идет о годах, то они где-то приходят к общему знаменателю, но когда речь идет о коротком периоде времени, они могут давать разные результаты, потому что оценивают, вернее, прикидывают, динамику цен на израильскую недвижимость по разным выборкам. И являются ли покупатели россиянами – ни одним из их критериев не является.
Никакого монопольного игрока – строительной компании, риэлтерской сети, или адвокатской коллегии, которая контролировала бы весь рынок покупки израильской недвижимости россиянами, или его львиную долю – нет, поэтому приходится полагаться на интуицию и говорить о динамике, а не об абсолютных величинах.
Вопрос: Какие объекты предпочитают покупать наши соотечественники – и как они потом с ними поступают чаще всего: продают, сдают в аренду с помощью УК?
Россияне покупают недвижимость в Израиле по двум причинам. Одна – для личного проживания во время визитов в Израиль, вторая – для инвестиций. Иногда обе эти причины объединяются в одном объекте. Это не всегда верный подход, потому что тогда критерии поиска могут быть совершенно разными. Если покупается квартира для проживания, то она практически всегда, за двумя небольшими исключениями – Эйлат и Иерусалим, – покупается в прибрежной зоне Тель-Авива, которая на юге включает в себя также города Ришон ле Цион и Бат-Ям, а на весьма относительном «севере» – Герцлию, Натанию и Кейсарию.
Объективный минус покупки недвижимости там в глазах покупателя-инвестора – это низкий текущий доход от арендной платы. Чем квартира дороже, тем меньший кеш-флоу она приносит в относительных величинах, хотя и больший в абсолютных. Если речь идет о покупке недвижимости с чисто инвестиционной целью, то тогда для получения 4-5% годовых брутто, приходится удаляться в столицу юга Израиля – Беер-Шеву, или столицу севера Израиля – Хайфу, или в соседние города.
Несмотря на то, что относительный доход в процентном отношении больше, в абсолютном он невелик. Соответственно, управлением такими квартирами, которые приносят, скажем, 500-1000 долларов в месяц, никто лично заниматься не будет, а передаст их в руки управляющей компании. Еще одна важная точка отсечения – это покупать готовую квартиру или квартиру на бумаге.
В Израиле практически не существует рисков мошенничества при покупке квартиры на бумаге – при условии, что это покупка от застройщика, а не строительный кооператив (но мы нашим клиентам вообще не даем покупать квартиры в строительных кооперативах, по многим соображениям). Законодательство и правоприменение построено так, чтобы не было такой бизнес-модели – собрать деньги у вкладчиков, кинуть их на 100% стоимости или близко к этому, и с этими деньгами сбежать. Последняя такая попытка, которая имела место больше 10 лет назад, привела к резкому изменению законодательства.
И сегодня застройщику запрещено брать больше, чем 7% от стоимости квартиры, кроме как на специальный трастовый счет, который посвящен конкретному проекту, и за которым следит израильский банк. А последние славятся консервативностью и надежностью. Что россияне делают с купленной недвижимостью – продают или сдают в аренду?
Недвижимость, которая изначально покупалась с целью проживания, в аренду обычно не сдают. В Израиле принято два вида аренды: либо долгосрочная, кратная годам – год, два, три, либо короткая туристическая «поденнная» аренда в стиле Эйр-бнб. Если сдавать квартиру в долгую аренду, то понятно, что самому жить в ней во время визитов в Израиль невозможно. Можно сдавать ее в краткосрочную аренду и таким образом извлекать из нее прибыль.
Но наш опыт показывает, что большинство россиян выросли на сказке про Машу и Медведя и не хотят, чтобы кто-то спал в их кровати и ел из их плошки.
Если речь идет о квартирах, которые изначально покупались в инвестиционных целях, то они в аренду сдаются. Однако, как я уже говорил, очень популярна покупка квартиры на бумаге, в этом случае в течение первых нескольких лет россиянин, который в Израиле не проживает, избавлен от необходимости заниматься проблемами сдачи недвижимости в аренду, поскольку она просто строится.
Вопрос: Как долго инвестиционный объект в среднем находится в собственности российского гражданина?
У меня такое ощущение, что несмотря ни на какие кризисы, слово «продажа» полностью отсутствует в вокабуляре россиянина, который покупает недвижимость в Израиле. Если он вынужден рассматривать ее как источник дохода, то он сдаст ее в аренду, но на каждые двадцать историй покупки квартиры приходится не более, чем одна история продажи.
Вопрос:В недвижимость каких стран предпочитали наши люди вкладывать средства три года назад – и что стало интересным к последнему времени?
Я ничего не могу сказать про другие страны, кроме Израиля – у нас очень узкая географическая специализация. Про Израиль же можно сказать следующее. Во-первых, Израиль с какой-то стороны стал менее интересным для российских покупателей недвижимости – просто потому, что он стал дороже для тех, кто зарабатывает деньги в рублях, а тратить вынужден в шекелях.
Рубль очень сильно за эти годы упал по отношению к доллару, с шекелем этого не произошло. С другой стороны, в последние 8 лет израильская недвижимость демонстрирует стабильный, устойчивый , постоянный рост без резких всплесков и падений. За это время стоимость жилой недвижимости в Израиле примерно удвоилась. В данном случае израильский рынок недвижимости рассматривается как консервативная, а не спекулятивная инвестиция.
Вопрос: И насчет цен. Известно, что российских инвесторов изначально практически во всех странах держали за… ну ладно, будем корректными, за людей несведущих. И старались им продать вдвое-втрое дороже (это, конечно, редко удавалось) или хотя бы завысить цену процентов на 20-30 (а вот такое когда-то наблюдалось сплошь и рядом). По-вашему, эта тенденция ушла в прошлое? Или все еще встречаются случаи, когда объект продается в российские руки по цене, завышенной относительно рынка?
Да, действительно, есть страны, в которых российским инвесторам и просто россиянам пытаются продать недвижимость заметно дороже ее реальной рыночной стоимости. Есть ли такие попытки в Израиле? Подозреваю, что не может не быть. Мы исходим из того, что с нашими клиентами этого обычно не происходит.
Во-первых, потому что для застройщиков и риэлторов, с которыми мы работаем, мы являемся той самой курицей, которая несет золотые яйца. И если кто-то из наших клиентов посчитает себя обманутым или недовольным, мы просто перестанем работать с этими компаниями.
Есть и второй момент, объективный. Мы не являемся оценщиками недвижимости, и никогда не ответим на вопрос, а стоит ли покупать за предложенную сумму. Но есть вопрос, на который мы можем ответить, а вернее информация, которую мы можем предоставить, просто потому, что мы владеем ивритом и имеем доступ к базам данных. Это вопрос, а за сколько выставлялась на продажу или была продана подобная квартира в этом же или соседнем доме в последнее время.
Перед покупкой квартиры мы можем просто дать нашему клиенту подробную информацию о том, какие квартиры есть на рынке, какие цены за них запрашиваются, какие суммы платятся — все это мы видим из отчетности, которая подается в налоговую инспекцию, и из аналитических баз данных. Тут я предвижу улыбку. Однако в Израиле дельта между ценой, которая указана в отчетности в налоговую инспекцию, и реальной суммой сделки, не велика, если есть вообще.
Вопрос: Какие объекты за рубежом можно сегодня назвать инвестиционно привлекательными для наших граждан? Проще: что вы посоветуете (если вообще посоветуете) купить соотечественнику, который спрашивает вас, стоит ли вкладываться в зарубежную недвижимость – и если да, то в какой стране и какой объект принесет наибольшую доходность, а какой самым надежным образом сохранит вложенные средства?
Должен признать, что мы ничего не понимаем в недвижимости в Латвии, Болгарии, Америке и России. Мы израильские адвокаты, поэтому если люди будут покупать недвижимость вне Израиля, нам от этого экономически ни холодно, ни жарко. Если же говорить об израильской недвижимости, то основным вопросом является цель. Если это квартира для проживания, то для россиян критическим фактором является минимальная удаленность от моря, желательно пешая доступность, и хороший вид на это самое море.
Если же речь идет об инвестиционном вложении, то тогда мы, условно говоря, рекомендуем разделить миллион долларов на 4-5 разных корзиночек, купив относительно недорогие по израильским меркам квартиры в удалении от Тель-Авива, и сдавать их в аренду. Первый плюс – это приносит больший текущий доход. Второй плюс – если требуются аккордно несколько сот тысяч долларов, то нет необходимости продавать единственную квартиру в Тель-Авиве за миллион, два или три, можно продать одну или несколько из небольших квартир, выйдя только из части инвестиций, а не из всей.
Помимо такого подхода к израильской недвижимости, как просто покупка готовых квартир или квартир на бумаге – подхода относительно простого в исполнении и с практической, и с юридической точки зрения, — существует возможность входить в небольшие строительные проекты в качестве инвесторов, но это, очевидно, тема для совершенно отдельной статьи.
Эли Гервиц
адвокат, президент израильской русскоязычной адвокатской коллегии
Источник: zakon.co.il
Читайте также:

Ипотека в Израиле — для иностранцев и нерезидентов
Объем ипотечных ссуд в Израиле бьет рекорды из года в год – хотя...
Не спешите покупать квартиру в Израиле …
Не пугайтесь. Я далек от того, что бы отговаривать вас от покупки...
Эли Гервиц: Из России бегут, потому что перестали понимать правила игры
Израильский адвокат Эли Гервиц 17 лет помогает россиянам с получением...
Как открыть бизнес в Израиле и не облажаться
Способов организации коммерческой деятельности в Израиле де-юре существует несколько;...Лента новостей:

ЦАХАЛ контролирует 40% города Газа
Бригадный генерал Эфи Дефрин заявил в пресс-релизе, что силы в Газе удерживают 40% города.
Оправданный по делу об убийстве Роман Задоров получит 17 млн компенсации
Задоров получит беспрецедентную компенсацию в размере 17 миллионов шекелей.
Израиль не верит в стремление ХАМАСа к миру
Заявление террористической группировки ХАМАС о готовности освободить заложников в обмен на прекращение военных действий в секторе...
Министр обороны Израиля – хуситам: «Мы завершим все десять казней»
Очевидно, Кац дал понять, что Израиль не остановится на частичной ликвидации политического и военного руководства...
КАН: Нетаниягу отклонил запрос Макрона на визит в Израиль
Израильский источник, цитируемый в сообщении, заявил: "Мы не позволим Макрону играть на обе стороны".

В Лондоне арестован таранивший евреек самокатчик
Чернокожий мужчина ездил по району на северо-востоке города и врезался на электросамокате в еврейских женщин....
Во Франции произошло ещё два нападения на евреев
В последнее время количество преступлений, совершенных на почве антисемитизма, во Франции растет день ото дня.
Бельгия признает палестинское государство и вводит санкции против Израиля
"мы решили голосовать на европейском уровне за меры по приостановке сотрудничества с Израилем"
«Флотилия Тунберг» вышла из Барселоны: цель – прорыв блокады Газы
В настоящее время в составе "флотилии" около 20 судов.
Elbit Systems стала самой дорогой компанией Израиля
Оборонный концерн Elbit Systems стал самой дорогой израильской компанией, зарегистрированной на Уолл-стрит....
В мае израильские стартапы привлекли 550 млн долл
Израильский технологический сектор продолжает демонстрировать устойчивость и привлекательность...
Брин покупает израильскую компанию Wiz за 32 млрд долл
Компания Alphabet, управляющая Google покупает израильский стартап Wiz, работающий в сфере кибербезопасности, за $32 млрд.
Израильский хайтек привлёк 4 млрд долл за год
Это более чем в два раза превышает показатель предыдущего года.
Израильский туризм: теперь на подъем или дальше в пропасть?
Во время войны самый сильный экономический удар пришелся именно по туристической отрасли и в первую очередь...
Осторожно, «капча»!
Национальная служба информационно-коммуникационных технологий раскрыла широкомасштабную международную кибератаку ShadowCaptcha
Завершена серия испытаний системы ПРО «Праща Давида»
Израильское управление противоракетной обороны и концерн "Рафаэль" завершили серию испытаний системы...
Марсианские ледники оказались практически чистым льдом. Израильское исследование
Исследование израильских ученых меняет взгляд на прошлое...
Израильские учёные подслушали «разговоры» растений
Это открытие позволяет предположить существование невидимой экосистемы.
Израильские физики разработали метод обнаружения темной материи с помощью ядерных часов
Почти столетие ученые безуспешно пытаются обнаружить темную материю различными способами...
Эфрат Перец-Томер, старший клинический психолог южного округа «Меухедет», объясняет, как создать адаптированную к обстоятельствам рутину, которая поможет детям более спокойно пережить это сложное время.

Обновленный режим работы медучреждений больничной кассы «Меухедет»
В связи с ситуацией в сфере безопасности и в соответствии с указаниями Министерства здравоохранения, в воскресенье...
В Израиле впервые пересадили искусственное сердце
В Израиле проведена успешная операция по трансплантации искусственного сердца.
Мобильная клиника: комплексное обследование для женщин рядом с домом
Около 140 женщин прошли обследование в передвижной клинике женского здоровья «Меухедет» в Гиватайме...
Прощайте, длинные очереди: новые услуги, которые обеспечат вам качественную и быструю медицинскую помощь
Сегодня в Израиле остро ощущается нехватка врачей-специалистов. Эта ситуация знакома...
Коалиция не поддержала новоназначенного руководителя ШАБАК
"Замена человека с мировоззрением с Каплан другим человеком с похожим мировоззрением не решает проблему, а лишь увековечивает...
Израиль продал вооружений на рекордные 14,8 млрд долл
Экспорт оборонной продукции Израиля в 2024 году составил рекордные $14,8 млрд.
«Битуах Леуми» меняет схему оплаты за резервистскую службу: вы получите больше
"Битуах Леуми" изменяет систему оплаты компенсации за резервистскую...
5 ловушек в автостраховке, о которых не предупреждает реклама, — и как не попасть на тысячи шекелей, «экономя» пару сотен
Все базовые полисы автострахования...
Пошлины Трампа: последствия для Израиля
Надежда правительства Израиля на то, что отмена последних остававшихся пошлин на американскую сельхозпродукцию позволит избежать введения американских...
Израиль отменил все пошлины на импорт из США
Израиль отменил все таможенные пошлины на товары, импортируемые из США
Пропалестинцы «выдавили» Гадот с Венецианского кинофестиваля
Израильская актриса Галь Гадот не приедет на 82-й Венецианский кинофестиваль из-за давления пропалестинских...
Фильм «Малахи» — лауреат первой премии Иерусалимского кинофестиваля
Документальный фильм «Малахи», снятый режиссерами Идо Багатом и Ноамом Демским — жителем Гуш-Эциона,...
День освобождения Иерусалима и Шомрона: впервые представлены редкие фотографии после Шестидневной войны
В Центре наследия Алон Морэ откроется новая выставка, приуроченная к Дню освобождения Иерусалима...
Голосование зрителей на Евровидении заткнуло рот ненавистникам Израиля
Юваль Рафаэль поразила весь мир, заняв второе место на конкурсе Евровидение, который прошел в Базеле.
"Многие выходцы из СССР (во всех его инкарнациях) не открывают Тору, от страха узнать свою традицию, культуру и философию. Поэтому немного окуну вас в омут "мракобесия", тем более, что глава, которую мы закончили читать в этот шабат, очень актуальна накануне решающего сражения в Газе."

Главное вранье сегодняшней «забастовки» - что она «за заложников»
"Израиль находится под беспрецедентным давлением со стороны всех, кому мешает наше существование. Устраивать...
Униженные и оскорблённые
Довелось мне днями почитать кое-что о событиях китайской культурной...
Две стратегии и одна цена
Это на словах они за «любую цену». А на деле — зависают, как старый компьютер....
Полгода Дональда-Миротворца: итоги
Пришло время для небольшого подведения итогов первых шести месяцев Дональда-Миротворца...
«Этический» императив
В Сиднее прошёл крупнейший марш "за Палестину", в коем приняли участие...
Репатриация в условиях войны: психологическая поддержка новых репатриантов
Сегодня тысячи новых репатриантов в Израиле оказались в ситуации,...
Организация «Маса» удостоена «Иерусалимской премии за вклад в единство еврейского народа»
В резиденции президента Израиля в Иерусалиме...
Празднуем Песах на иврите: что нужно знать новым репатриантам
Вы, конечно, знаете, что такое маца. А Агада? А херут? Если вы новый репатриант, вам пригодятся базовые слова и фразы на иврите, связанные с...
Как сегодня работают частные ульпаны в Израиле?
В конце 2024 года многие новые репатрианты столкнулись с проблемой: Министерство алии и интеграции временно остановило программу «Ваучер» по изучению...
Образование для детей, волонтерство для родителей: новый проект «Масы» и НААЛЕ
Организация "Маса", основанная ЕА "Сохнут" и правительством Израиля, уже 21 год содействует участию молодежи из разных стран в...
Олимпийский пиар, или «Как победить Олимпиаду»
После утверждения России, что у них украли золотую медаль по художественной гимнастике, Ядида написал сатирический...
Наши резервы
Мне совершенно не мешает ходить "оборванцем". И вот я вышел из дома в своем обычном виде по делам на угол Бегин-Каплан. В разгар...
Проверка Бузагло
"-Как дела, милые? — спросил входящий в зал человек. -Репетируем удивлённое выражение лица! — ответили многоуважаемые."