7 важных шагов на пути к приобретению недвижимости в Израиле
07.08.2016 15:33Итак, друзья, у вас появился интерес к приобретению недвижимости в Израиле, возможно, вы уже прикидываете стоимость, выбираете район, просматриваете предложения. А, может быть, вы уже готовы вступить в переговоры с собственником насчет понравившейся квартиры. Что ж, недвижимость в Израиле - это отличное вложение, как для тех, кто приобретает недвижимость для собственного проживания, так и для тех, кто собирается приобрести ее в качестве инвестиции. Рост стоимости израильской недвижимости один из самых стабильных в мире, ведь он продолжается даже во время мировых экономических кризисов, а значит вы на правильном пути. Однако, не стоит забывать о том, что сделки купли-продажи недвижимости являются достаточно сложными для обычного гражданина, а уж тем более, когда речь идет о незнакомой юрисдикции. Чтобы помочь вам не попасть впросак, мы подготовили для рекомендации, которые помогут вам успешно пройти все этапы на пути к вашей собственной квартире в Израиле. Поехали.
1. Проверка окрестностей
Перед тем как вы примете окончательное решение о приобретении определенной квартиры, настоятельно рекомендуется посетить ее несколько раз в разное время. Нередко на первом этаже дома может располагаться детский сад, склад, магазин, парикмахерская или какой-то другой бизнес. Если вы придете смотреть квартиру в вечерние часы или в субботу, - вы не услышите шум, доносящийся из шумного детского сада, располагающегося под окном спальни, тогда как в утренние часы этот шум будет нелегко скрыть. С другой стороны, просматривая квартиру утром, для вас, после ее покупки, может стать неприятным сюрпризом, наличие кафе или бара в соседнем доме. Шум из такого заведения в вечерние часы может доставить значительный дискомфорт. Прежде чем выбрать для себя определенный район, обязательно определитесь с тем, какая инфраструктура необходима вам в шаговой доступности. Для кого-то это может быть школа, поликлиника, рынок и т.д. Обязательно проверьте наличие необходимой инфраструктуры по соседству с квартирой, которую вы собираетесь приобрести. Подумайте, кого бы вы хотели видеть своими соседями, и чего вам хотелось бы избежать. Такой подход поможет вам избежать существенных неудобств после покупки квартиры.
2. Выбор квартиры
После того как вы определились с районом, переходим к выбору квартиры.
Квартира, которую вы собираетесь приобрести должна быть в идеальном состоянии (за исключением тех недостатков, которые вы осознанно допускаете и учитываете при определении стоимости). В тех квартирах, которые были построены относительно недавно, стоит выяснить кто являлся подрядчиком при строительстве и не ведутся ли против него судебные дела, связанные с качеством выполненных работ (квартиры от подрядчиков с хорошей репутацией, как правило, дороже). Не бойтесь задавать собственнику неприятные вопросы о соседях и планах на капитальный ремонт здания. Обязательно проверьте общее состояние квартиры: окна, жалюзи, двери, трубы, кондиционер, обратите внимание на трещины в стенах, сырость, состояние квартиры во время дождя. Помимо осмотра квартиры, обязательно поинтересуйтесь, какие у вас возможности по использованию общих помещений в здании. Можете ли вы использовать склад для хранения или стоянку для машины. В некоторых случаях места на стоянке необходимо выкупать отдельно или ежемесячно платить за их аренду.
Вас устраивает и квартира, и здание, в котором оно находится, и соседи, и инфраструктура? Отлично, теперь необходимо узнать, разумна ли предлагаемая собственником цена. Здесь настоятельно рекомендуется воспользоваться порталом на сайте Налогового Управления Израиля, в котором содержится информация о всех сделках по недвижимости, включая цену. Данный портал поможет вам сориентироваться в ценовом диапазоне интересующей вас недвижимости.
3. Инженерная проверка
Если вы не уверены в собственных силах, при оценке состояния объекта недвижимости и качества района, - рекомендуется обратиться к квалифицированному инженеру. Зовут его на иврите "Бадак байт". Он поможет вам обнаружить скрытые от глаз непрофессионала недостатки здания и самой квартиры. Он может проверить физическое состояние водопровода, электропроводки, дать информацию о нахождении поблизости антенн телекоммуникационных компаний, инфраструктуре района, уровне загрязнения, преступности и шума. Эти и другие параметры могут решающим образом повлиять на ваше решение о приобретении квартиры или определении ее справедливой стоимости.
4. Оценка недвижимости
Проверки технического состояния не всегда достаточно, и на слово собственника квартиры далеко не всегда стоит полагаться. Даже после инженерной проверки у вас могут остаться серьезные сомнения в выборе квартиры. Хочется знать какие планы у муниципальных властей на выбранный вами район и здание, в котором находится выбранная квартира. Хочется знать наверняка какие права при покупке квартиры будут вам предоставлены в отношении общих помещений. Для ответа на эти вопросы следует привлечь оценщика недвижимости (ивр. - шамай микаркеин). Самое же главное чем он может помочь - это выявление возможных нарушений при строительстве. Если нарушения при строительстве были - это может быть чревато для вас невозможностью получения кредита (ипотеки) для покупки этого объекта недвижимости, а муниципалитет может наложить на вас штраф (обязанность по уплате штрафа ложится на собственника).
Запомните: ни в коем случае нельзя недооценивать серьезность нарушений при строительстве, даже если собственник будет уверять вас в том, что "никогда не было никаких проблем". Штрафом дело может и не закончиться, компетентные органы имеют право вынести решение о сносе таких зданий за счет собственника. Если оценщик указал вам на такие нарушения - настоятельно рекомендуется возвратиться к этапу выбора объекта недвижимости.
5. Выписка из реестра недвижимости
Если вы прошли этап выбора квартиры и уверены в том, что нашли то, что нужно - самое время перейти к юридической проверке объекта.
Государственный реестр, в котором регистрируются сделки с недвижимостью называется в Израиле "Табу" (с ударением на первый слог). Выписка из этого реестра называется "Несах Табу". Его можно попросить у собственников квартиры или самостоятельно запросить в Табу (в т.ч. и через интернет, оплатив кредитной картой небольшой сбор).
Как и в привычной нам выписке из ЕГРП в "Несах Табу" содержится информация о предыдущих и текущих собственниках объекта недвижимости, основания его приобретения, а также, всевозможные ограничения, которые были на него наложены. Из этого документа вы узнаете действительно ли этот объект недвижимости зарегистрирован, действительно ли ваш продавец является его собственником и на каком основании, существуют ли притязания на квартиру третьих лиц, не находится ли квартира в залоге и о других обстоятельствах, связанных с чистотой планируемой вами сделки. Так как получение Несах Табу не является обременительным - вам не обязательно ждать окончания всех проверок, вы можете запросить его как только вам понравилась сама квартира, и сэкономить на описанных выше проверках если данные в выписке будут неудовлетворительными.
6. Зихрон дварим (предварительный договор)
Запомните, прежде чем вы что-либо подпишете в отношении квартиры, вам просто необходимо посоветоваться с квалифицированным юристом. Особенно, если вам предлагают подписать документ на языке, которым вы не владеете. Конечно, в дальнейшем незнание языка может явиться основанием для аннулирования документа, но для этого вам придется инициировать судебный процесс. Лучше всего избежать этой проблемы с самого начала. На любом из этапов переговоров собственник квартиры может предложить вам подписать т.н. "Зихрон дварим", т.е. протокол о ваших договоренностях, имеющий силу предварительного договора. В нем будет указано ваше намерение приобрести квартиру и намерение продавца ее вам продать, а также, дополнительные детали: стоимость, дата заезда и другие. Иногда эти документы составляются на мятом листе бумаги, ручкой и в спешке, и потенциальные покупатели не придают им значения, а зря. Такой документ может являться основанием для требования с вас неустойки, если вы вдруг передумаете вступать в сделку, и речь может идти об очень значительных суммах. В документе могут быть указаны детали или сроки, которые могут вас не устраивать, поэтому ни в коем случае не подписывайте Зихрон дварим без консультации с юристом. Зихрон дварим может быть вам интересен лишь в том случае, если вы точно решили купить именно эту квартиру и хотите ее "забронировать" на время проведения технических и юридических проверок. Юрист после консультации с вами поможет грамотно составить этот документ с учетом ваших потребностей.
7. Подписание договора и его регистрация
Если все проверки пройдены, достигнуты договоренности с продавцом, и вы уже уверены в своем решении, - значит пора переходить к подписанию договора. Конечно, составление таких договоров всегда было прерогативой юристов, однако и вам перед подписанием следует его прочитать в переводе на ваш родной язык, или на язык, которым вы достаточно хорошо владеете. Обратите внимание на цену, сроки, порядок оплаты, обстоятельства, в отношении которых вы достигли договоренности с продавцом. Важным дополнением к договору являются т.н. "Хеарот Азхара" - документ регистрируемый в Табу, в котором продавец до регистрации самого договора укажет взятые на себя обязательства совершить определенные действия или воздержаться от их совершения. Например, продать квартиру вам, а не кому-либо еще (на этапе проверки Несах Табу вы также сможете увидеть, давал ли продавец уже подобные обязательства другим лицам). В сам договор также следует внести пункты об ответственности продавца и постараться избежать своей ответственности за обязательства, в выполнении которых со своей стороны вы сомневаетесь. Следует знать, что покупка квартиры облагается налогом, который составляет от 0% до 10% в зависимости от стоимости квартиры. Часть этого налога необходимо уплатить до подачи документов на регистрацию в Табу. Когда договор подписан и юрист подготовил все необходимые документы - можно подавать заявление на регистрацию перехода права собственности. После регистрационных действий, в Табу будет внесена запись о новом собственнике, поздравляем, квартира ваша!
И напоследок
Конечно, в статье такого формата невозможно подробно описать процесс покупки квартиры и все связанные с ним подводные камни, она не призвана заменить консультацию специалиста, тем не менее, мы надеемся, что общее представление о том, на что следует обратить внимание при покупке квартиры, вы получили. Напоследок позвольте дать вам рекомендации общего характера:
- при совершении любого платежа следите за тем, чтобы сторона получающая платеж выдавала вам документ подтверждающий его совершение;
- не оставляйте чтение документов, которые вам необходимо подписать на последний момент. Старайтесь ознакомиться с ними до прибытия в место, где вам предстоит это сделать;
- в процессе приобретения квартиры у вас будет достаточно много документов, старайтесь хранить их в быстром доступе и четком порядке.
Успехов!
Автор: Максим Михаэли
Сайт адвоката Максима Михаэли на русском языке: www.inlaw.co.il
Для консультаций звоните: (+972) 52 50-33-777
Читайте также:
![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img.png)
Урегулирование долгов с банками
Как показывает наш опыт, любой человек может оказаться в ситуации, когда...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img.png)
Покупка квартиры со вторых рук в Израиле
Адвокат Вадим Бляйхер — о грамотном подходе к процессу приобретения квартиры...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
Ипотека в Израиле — для иностранцев и нерезидентов
Объем ипотечных ссуд в Израиле бьет рекорды из года в год – хотя бы за счет роста цен на недвижимость,...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
Не спешите покупать квартиру в Израиле …
Не пугайтесь. Я далек от того, что бы отговаривать вас от покупки квартиры в Израиле, как таковой....![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
Как получить гражданство Израиля пожилому родителю
Израиль предоставляет возможность одиноким пожилым людям, у которых нет права на репатриацию и чьи дети являются гражданами...Лента новостей:
![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img.png)
ЦАХАЛ: на юге Газы погиб израильский военнослужащий
На юге сектора Газы погиб 37-летний капрал-резервист Моти Равэ.![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img.png)
ЦАХАЛ: на юге Газы погиб военнослужащий
На юге сектора Газы погиб 19-летний старший сержант Ноам Дуэк.![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
ЦАХАЛ: тела погибших заложников были найдены в туннеле в гуманитарной зоне Хан-Юниса
ЦАХАЛ уточнил некоторые детали операции по эвакуации останков заложников, погибших в секторе Газы....![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
БАГАЦ приказал переправить в Газу тысячу доз крови для переливания
МАДА: кровь будет предоставлена не из государства Израиль, а из стран региона.![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
Тревога в Западной Галилее
С 17:11 до 17:18 в населенных пунктах Западной Галилеи не прекращали звучать сирены воздушной тревоги.![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img.png)
Нетаниягу в речи перед Конгрессом: «Это битва цивилизации против варварства»
Глава правительства Биньямин Нетаниягу выступил перед членами двух...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img.png)
Протесты возле Капитолия перед выступлением Нетаниягу: начались задержания
Демонстранты кричат:"Биби, мы не закончили! Интифада только началась"![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
Парижу угрожают «реками крови» из-за участия израильтян в Олимпиаде
В соцсетях появился видеоролик, в котором человек в маске угрожает Олимпийским играм 2024 года в...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
NYP: На фоне демарша демократов поддержка Израиля республиканцами все очевидней
В Милуоки состоялся съезд Республиканской партии, который уже считают самым проеврейским...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
В здании Конгресса арестованы 200 антиизраильских активистов
Протестующие выступали за прекращение поставок оружия Израилю, который ведет военные действия в секторе Газа.![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img.png)
Google обсуждает покупку израильского стартапа за 23 млрд долл
Google ведет переговоры о приобретении израильского стартапа в сфере кибербезопасности Wiz.![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img.png)
IAI сообщила о сделке с иностранным клиентом на 1 млрд долл
Данная сделка - одна из крупнейших в истории концерна, хотя и не самая крупная.![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
Платить меньше за электроэнергию теперь можно с НОТ
В минувшем месяце начал свою работу HOT energy – новый бренд и подразделение группы НОТ, которое занимается...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
NVIDIA купила два израильских стартапа
NVIDIA приобрела израильского создателя ПО для технологий ИИ, компанию Run:AI, и другой израильский стартап, работающий...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
Сэм Олтман признан самым влиятельным евреем
Глава компании OpenAI, разработавшей ChatGPT, Сэм Олтман, признан самым влиятельным евреем мира по версии...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img.png)
Немцы и израильтяне разработали подводный беспилотник
Беспилотная подводная лодка весит 5,5 тонн, имеет длину 10,9 метра.![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img.png)
Rafael: лазерная система перехвата ракет будет поставлена ЦАХАЛу в 2025 году
“Уже в следующем, 2025 году, система Маген Ор, лазерная система для...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
Израильские ученые: летучие мыши продемонстрировали человеческие способности
Израильские ученые: летучие мыши свободно ориентируются в пространстве, вспоминают прошлое и планируют будущее.![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
Израильские психологи показали, что у влюбленных сердца действительно бьются в такт
Ученые Еврейского университета Иерусалима провели исследование, посвященное физиологии...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
Израильские ученые создали самовосстанавливающееся стекло
Ученые считают, что дальнейшие исследования приведут к широкому спектру применений нового материала.![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img.png)
От лихорадки Западного Нила в Израиле умерли 15 человек
Медики советуют избегать нахождения близ стоячих водоемов и чаще пользоваться репеллентами.![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img.png)
Вспышка лихорадки Западного Нила: подтвержден 21 случай
В Израиле по состоянию на 23 июня подтвержден 21 случай заражения лихорадкой Западного Нила.![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
Иногда они возвращаются
Насколько велик риск повторного инфаркта или инсульта и что делать, чтобы этого не случилось?![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
Погибший в Газе старшина после смерти спас пятерых израильтян
Старшина Сиван Вейль, боец бригады коммандос подразделения «Эгоз», был смертельно ранен 29 марта в секторе Газа. Несмотря на усилия...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
В Израиль прибыла делегация врачей из Украины на стажировку в сфере реабилитации зрения
Вчера, на фоне продолжительной войны на Ближнем Востоке и спустя два года с момента начала войны в Украине, в Израиль...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img.png)
Теперь у резервистов есть право на скидку в 91% на землю в Негеве и Галилее
Реализация решения вступила в силу, и теперь покупатели земли смогут...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img.png)
Что и на сколько подорожало в Израиле 1 мая
После завершения праздника покупателей ждет и необъявленное подорожание различной продукции в виде отмены скидок.![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
Атака Ирана на Израиль обвалила биткоин
Рынок криптовалют пережил стремительное падение после ударов Ирана по территории Израиля.![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
«Битуах Леуми» обанкротится на восемь лет раньше, чем ожидалось
Ожидается, что «Битуах Леуми» придет к банкротству на восемь лет раньше, чем прогнозировалось ранее.![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
Moody's: рейтинг Израиля понижен до A2, прогноз негативный. Нетаниягу: «Экономика устойчива»
"Понижение рейтинга не связано с экономикой, оно целиком связано с тем, что мы...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img.png)
Новые израильские сериалы
Компания НОТ постоянно знакомит своих зрителей с оригинальной израильской кино- и телепродукцией самых разных жанров. На этой неделе...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img.png)
Создатели «Фауды» снимут фильм о 7 октября
«Отцы» известного на весь мир израильского сериала «Фауда» Лиор Раз и Ави Иссахаров снимут художественный фильм о 7...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
С праздником Шавуот!
Праздник отмечает дату получения Закона Божьего - Торы - на горе Синай спустя семь недель после Исхода из Египта....![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
Эден Голан вышла в финал «Евровидения»
Эден Голан вышла в финал «Евровидения», несмотря на антиизраильские протесты и призывы бойкотировать...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
Памяти Дня Катастрофы и героизма
5 мая с заходом солнца весь Израиль и все евреи мира будут вспоминать павших и выживших в День катастрофы и героизма...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_main.png)
![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img.png)
Как предавали Трампа
Еще до выборов 2016 г. против Трампа выступила большая часть Республиканской элиты. В основном, так сказать,...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img.png)
Не любой ценой
Когда на Аялоне вопят, что «операцию нельзя продолжать, покуда в Газе есть заложники», Синуар понимает,...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
Вероятность победы Трампа не столь велика, как кажется
Нет сомнения, что обошедший весь мир эффектный снимок Трампа с воздетым...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
Мнимое миролюбие нобелевских лауреатов
Призывать остановить войну следует тех, кто её начал, а не жертв агрессии.![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
Что не убивает, делает человека более сильным
Только вернулся с кровавого ралли Дональда Трампа. Зашел в дом и получил пять звонков с тревожным сообщением о выстрелах...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_main.png)
Во вторник, 25 июня, состоялась церемония завершения программы "Маса-Учителя", в рамках которой ежегодно в Израиль приезжают около 150 волонтеров из диаспоры, чтобы преподавать разговорный английский израильским школьникам, фактически присоединяясь к педагогическим коллективам в школах социальной и географической периферии Израиля.
![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img.png)
Сотни мероприятий, десятки проектов, 180 пар: «Мидраше Ционит» исполняется 25 лет
«Мидраша Ционит» - еврейская международная...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img.png)
120 врачей-репатриантов интегрируются в израильскую систему здравоохранения
В этом году в программе приняло участие 120 врачей, которые, несмотря...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
В разгар войны: 90 русскоязычных участников программ «Маса» получили израильское гражданство
Когда началась война, ребята решили остаться в Израиле, несмотря...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
Новая инициатива организации «Маса» и МИДа предоставит молодежи из диаспоры инструменты для борьбы с антисемитизмом
Многие участники "Масы" рассказывают о...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
Участники программ «Маса» приехали в Израиль перед войной, остались и нашли любовь
Рони из Нью-Йорка и Тим из Бельгии приехали в Израиль примерно за два месяца до...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img.png)
Олимпийский пиар, или «Как победить Олимпиаду»
После утверждения России, что у них украли золотую медаль по художественной гимнастике, Ядида написал сатирический...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
Наши резервы
Мне совершенно не мешает ходить "оборванцем". И вот я вышел из дома в своем обычном виде по делам на угол Бегин-Каплан. В разгар...![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)
Проверка Бузагло
"-Как дела, милые? — спросил входящий в зал человек. -Репетируем удивлённое выражение лица! — ответили многоуважаемые."![](https://dom.co.il/application/views/custom022014/img/triangle_bottom_img_3.png)