Еврейская чертова дюжина: еще 13 причин роста цен на израильскую недвижимость
30.07.2015 14:44В декабре 2014-го года я писал о семи причинах роста цен на израильскую недвижимость в последние семь лет.
В ней приводятся 13 причин, по которым цены на израильскую недвижимость в ближайшее время не понизятся.
Я не уверен, что они правильно выстроены по важности, но трудно не согласиться как с самими причинами, так и с выводом авторов – несмотря на несколько пессимистичный заголовок статьи, на самом деле они пишут не о том, что цены на недвижимость не будут падать, а прозрачно намекают, что они будут расти.
1. Количество утвержденных к строительству квартир существенным образом не увеличивается, а в мае и июне этого года было заключено рекордное количество сделок – и взято ипотечных ссуд на беспрецедентные 7 миллиардов шекелей в месяц при «норме» в 4,5 миллиарда – что приводит к уменьшению предложения при как минимум стабильном спросе. Как следствие – рост цен.
2. Застройщики не стремятся продавать квартиры дешевле, чтобы сбыть их быстрее.
Один из основных критериев, которые регулируют цены на новую недвижимость, следующий: большинство израильских подрядчиков строят на заемные деньги, и банки ожидают, что ссуды будут обслуживаться в заранее оговоренные сроки. На сегодняшний день подрядчики «переполнены деньгами», у них нет никаких проблем с cash flow. Принимая во внимание, что на более поздних стадиях строительства квартира продается по более высокой цене, чем та, что выставлена на продажу на этапе котлована, застройщики сегодня готовы ждать с продажей дольше, чтобы продать дороже.
3. Рост туристической привлекательности Израиля и расширения рынка краткосрочной аренды квартир туристами повышает спрос на квартиры в приморских районах страны. Еще 10 или даже 5 лет назад этого рынка практически не существовало – конечно, были отдельные квартиры, которые сдавались в краткосрочную аренду кустарным способом, но рынкообразующим этот сегмент не был.
На сегодняшний день сайт «Airbnb» причесывает весь мир под одну гребенку. Израиль тоже не остается в стороне, поэтому в туристических зонах все больше квартир вместо того, чтобы сдаваться в долгосрочную аренду и использоваться для проживания, покупаются инвесторами для сдачи в краткосрочную аренду. Да, такая аренда сопряжена с большим количеством головной боли и рисков, в том числе налоговых, но и дает намного более высокий уровень дохода.
4. Отсутствие альтернатив безрисковых инвестиций с гарантированным текущим доходом.
Люди, которые ищут консервативную инвестицию, приносящую постоянный текущий доход, практически не имеют другой альтернативы, кроме покупки недвижимости и сдачи ее в аренду. Речь идет от 2 до 5 процентов годовых (текущего дохода, не считая дохода от прироста капитальной стоимости недвижимости). Израиль не минула глобальная тенденция: чем дороже недвижимость, тем меньший текущий доход она приносит. Поэтому инвесторам с 5 миллионами долларов, если их цель — текущий доход от недвижимости, правильнее купить не одну квартиру в башне «Майер» на бульваре Ротшильда в Тель-Авиве, а «ведро» многоквартирных домов где-нибудь в студенческих районах Хайфы или Беер-Шевы. Однако дорогие квартиры в Тель-Авиве принесли больший капитальный прирост – и управлять одной квартирой проще, чем целым домом.
5. Налоговые преференции при извлечении доходов путем покупки квартиры и сдачи ее в аренду.
Общая налоговая ставка на доходы от бизнеса в Израиле (подоходный налог вместе с социальными отчислениями, или корпоративный налог вместе с налогом на дивиденды) превышает 50%.
Налог на прирост при даче денег в долг или при получении банковских процентов (которые сегодня практически нулевые) составляет 25%.
А вот налог на доход от аренды недвижимости (если речь не идет о большом числе квартир, или о краткосрочной аренде, что может быть приравнено в бизнесу по сдаче в аренду) – всего 10%.
И по оценке специалистов, на сегодняшний день Израиль не стоит на пороге глобальной реформы налогообложения. Тут, конечно, далеко не Скандинавия, и израильтяне тоже уклоняются от налогов, но есть большая разница между уклонением от налога в 50%, 25%, или 10%.
6. Ситуация в мире, очевидно, приведет к повышению волны репатриации в Израиль.
За примерами далеко ходить не надо – основным донором последнего года была Украина.
После терактов, произошедших в Париже, и повышения уровня антисемитизма ожидается серьезная волна репатриации из европейских, но западных стран. А у репатриантов из Англии или Франции совершенно другая покупательная способность, чем у репатриантов из Болгарии и Румынии.
Что касается России, где находится большинство наших читателей, думаю, они могут оценить не хуже, чем мы, каковы перспективы притока в Израиль как новых репатриантов, так и старых добрых долларов.
7. Израильская банковская система возражает против того, чтобы цены на недвижимость понизились, а тем более упали.
Подавляющее большинство квартир де-факто, если не полностью, то на существенную долю принадлежит банкам, которые являются ссудодателями. Соответственно, резкое падение цен на квартиры, в первую очередь, нанесет удар по устойчивости банков.
В Израиле банковская система очень централизованная – у нас есть два мега-банка, еще три больших банка, а остальные игроки просто никак не влияют на рынок.
У банковской системы есть отдельный регулятор, который во всех сферах ставит устойчивость банков выше улучшения качества и понижения стоимости услуг для потребителя. Поэтому не только банки сами возражают против понижения цен, но и регулятор, формально или неформально, их поддерживает.
То, что можно было строить или продавать 20 или 10 лет назад, сегодня покупателей уже не устроит. Застройщики вынуждены ориентироваться на более высокий уровень качества, что, соответсвенно, приводит к увеличению расходной части, и повышению цен.
В последнее время наши государственные органы начали потихоньку заниматься статистикой и сбором информации, а потом – страшно подумать – и ее анализом.
В прессу, конечно, попадают самые анекдотические ситуации, но по ним можно судить о тенденциях.
Например, был случай, когда человек владел 22-мя квартирами с декларируемым уровнем дохода в 1,5 тысячи долларов. Причем причина, по которой он попал «на радар» – из классической серии «жадность фраера сгубила»: он купил на одну квартиру больше, чем нужно.
Черные деньги инвестируются в покупку квартир через друзей и родственников, давая на выходе чистые деньги при аренде и продаже, которые налогооблагаются по всего 10% или 25%-ной ставке, вместо 50%-ной при бизнесе.
Я не знаю, что будет с ценами на недвижимость в 2016-ом или в 2018-ом году, но полагаю, что в 2017-ом цены резко пойдут вверх. Потому что 1 января 2018 года Израиль присоединяется к FATCA – и информация о банковских счетах будет собираться в кучку и сливаться в облако.
А что касается информации о квартирах – пока нет причин полагать, что она тоже станет доступной для налоговых органов всех стран.
В отличие от России, где доля государства в экономике постоянно увеличивается, в Израиле она уменьшается. Иногда стремление государства выйти из самых базовых сфер деятельности, которые относятся к прерогативе государства, принимают абсурдные формы. Например, в Израиле государство даже попыталось приватизировать тюрьму, но эту попытку заблокировал Верховный суд.
Израиль, как мы уже говорили выше, не Скандинавия, так что спасение утопающих – дело рук самих утопающих, и нет причин полагать, что в один прекрасный день государство придет на рынок с открытым кошельком, и из госбюджета настроит всем квартир.
11. В июне поднялась налоговая ставка на прибретение квартиры.
Если мы вспомним динамику, то незадолго до ее поднятия – сегодня она составляет 8% до суммы в 4,8 млн шекелей и 10% выше этой суммы – минфином была запущена утка о том, что налоговая ставка для так называемых «инвесторов» – то есть для всех приобретающих «не первую квартиру для своего личного проживания» – поднимется до 25%. И после этого поднятие до 8% было воспринято чуть ли не как облегчение. Однако нет ни малейшей гарантии, что государство остановится на этом, и не будет и дальше поднимать налог на приобретение, пока инвесторы не уйдут с рынка.
Во-первых, у нынешнего министра финансов, пришедшего в политику из низов, есть декларативная цель – чтобы квартиры покупали только те люди, у которых квартир пока нет, а инвесторы не конкурировали с ними и не поднимали таким образом стоимость квартир.
Есть и второй, хоть и второстепенный, но очень приятный побочный эффект. Как мы помним, выгнать инвесторов с рынка собирается министр … финансов, то есть человек, ответственный, в первую очередь, за пополнение государственной казны. Так вот, если инвесторы с рынка не уходят, то они … платят намного больше налогов.
То есть государство, в общем, и министр финансов, в частности, «загнали» себя в совершенно фантастическую win-win situation. Если инвесторы с рынка уйдут — прекрасно, мы добились декларированной цели и помогли молодым семьям с детьми.
Если инвесторы с рынка не уйдут – мы попробуем что-то другое, но по дороге денег в госбюджет будет собрано больше.
Можно бороться со избыточным спросом, можно бороться с недостаточным предложением, но очень тяжело бороться с психологией. В Израиле, безусловно, существует философия необходимости владения квартирой, и обеспечения квартирами в собственности детей.
Так же, как каждая советская еврейская мама ожидала, что сын должен как минимум закончить ВУЗ, лучше аспирантуру, но в идеале докторат, так каждая израильская еврейская мама хочет, чтобы у ее ребенка была СВОЯ квартира. Не деньги, которые можно спустить, а именно квартира в собственности – даже лучше, если с банковским обременением, так точно не промотает.
Поэтому очень многие инвестиции в покупку квартиры вообще не взвешиваются на основании рациональных критериев. Квартира покупается просто для того, чтобы вместо денег в банке, которые можно растратить, у ребенка «всегда была крыша над головой».
При постоянном и достаточно резком росте цен на недвижимость в последние семь лет, Центробанк пытается всячески – но аккуратно – «остудить» рынок. Один из испробованных способов – понижение платежеспособного спроса, ограничивая долю ипотечной ссуды от стоимости квартиры, и ограничивая размер выплат по ипотеке по отношению к суммарному месячному доходу семьи.
Только все это не приносит результатов, потому что приходит еврейская мама, которая раньше давала своему ребенку 20% от стоимости квартиры, и сейчас дает 50%.
13. В квартиры будет инвестироваться огромное количество новоосвободившихся денег.
По данным статьи в «The Marker», ежемесячно в Израиле освобождается от 3 до 4 миллиардов шекелей, то есть примерно 1 миллиард долларов ежемесячно передается различными пенсионными фондами людям, выходящим на пенсию.
И этому миллиарду долларов в руках непрофессиональных инвесторов нужно ежемесячно находить применение. Куда же направятся эти деньги при существующем инвестиционном климате?
В израильских банках процент по вкладам нулевой. Биржа даже с точки зрения инвестиционных фондов не особо пригодна для пенсионеров – если молодым людям по чилийской пенсионной модели предлагается инвестировать десятки процентов в акции, то к пенсии средства, хранимые в акциях, постепенно сходят до нуля. Государственные облигации дают проценты, которые даже не покрывают инфляцию. Инвестировать за рубежом пенсионеры не умеют. Депонировать деньги в экзотических банках под высокие проценты после кипрского кризиса просто страшно. Альтернатива – купи квартиру, сдай ее в аренду, получай текущий доход, и смотри, как она растет в цене.
Эли Гервиц, адвокат
Читайте также:

Покупка квартиры со вторых рук в Израиле
Адвокат Вадим Бляйхер — о грамотном подходе к процессу приобретения квартиры...
Ипотека в Израиле — для иностранцев и нерезидентов
Объем ипотечных ссуд в Израиле бьет рекорды из года в год – хотя...
Не спешите покупать квартиру в Израиле …
Не пугайтесь. Я далек от того, что бы отговаривать вас от покупки квартиры в Израиле, как таковой....
Эли Гервиц: Из России бегут, потому что перестали понимать правила игры
Израильский адвокат Эли Гервиц 17 лет помогает россиянам с получением...
Еврейское счастье: цены на недвижимость в Израиле
Ни один разговор об Израиле не проходит без упоминания беспокойных соседей … и цен на недвижимость в Израиле.Лента новостей:

ЦАХАЛ ликвидировал террориста, ответственного за удержание тел заложников в Газе
Ликвидирован один из руководителей...
Белый дом: Трамп примет решение о войне с Ираном в течение двух недель
Президент США Дональд Трамп примет решение о военных действиях против...
После атаки Ирана в больницы поступили 271 человек: 4 в тяжелом состоянии
Большинство раненых получили травмы по пути в укрытия.
Иран выпустил ракеты по северу Израиля
Во многих северных населенных пунктах Израиля прозвучали сигналы тревоги, вызванные запуском ракет с территории Ирана.
Reuters: Две трети иранских пусковых установок выведены из строя
Израильский военный источник сообщил агентству Reuters, что 2/3 иранских ракетных пусковых установок выведены...
Трамп заявил, что иранцы попросили о переговорах, но он ответил им, что «слишком поздно»
"У Ирана много проблем. Они хотят переговоры. И я сказал им: почему вы не вели...
Оппозиция Ирана имеет план на случай свержения режима
«Мы готовы к начальному этапу после свержения режима, к переходному периоду и созданию национального...
Завершилась встреча Трампа с членами Совета национальной безопасности
Встреча продолжалась около часа.
Трамп: У меня нет настроения вести переговоры с Ираном
"Я не говорил, что ищу прекращения огня"
ЦАХАЛ ликвидировал нового главу Генштаба Ирана
ВВС ЦАХАЛа ликвидировали Али Шадмани – нового главу Генштаба ВС Ирана и начальника штаба «Хатем аль-Анбия».
Брин покупает израильскую компанию Wiz за 32 млрд долл
Компания Alphabet, управляющая Google покупает израильский стартап Wiz, работающий в сфере...
Израильский хайтек привлёк 4 млрд долл за год
Это более чем в два раза превышает показатель предыдущего года.
Израильский туризм: теперь на подъем или дальше в пропасть?
Во время войны самый сильный экономический удар пришелся именно по туристической отрасли и в первую очередь...
Шпионский стартап, в который вложился Эхуд Барак, продан почти за миллиард
Значительная часть сделки будет оплачена наличными.
Edwards Lifescience покупает израильский медицинский стартап за 300 млн долл
Стартап разработал более безопасную микроинвазивную технологию лечения заболеваний митрального...
ЦАХАЛ успешно применил лазерную систему ПРО «Щит света» для перехвата БПЛА «Хизбаллы»
ЦАХАЛ успешно применил лазерную систему "Щит света" ("Маген Ор") для...
Во время войны были осуществлены испытания израильской лазерной ПРО
Речь идет о беспрецедентном достижении в разгар боевых действий.
Израильские ученые научили ИИ читать электрокардиограммы и разъяснять диагноз
Ученые Хайфского Техниона научили ИИ читать электрокардиограммы и разъяснять диагноз врачу.
Израильские ученые заставили раковые клетки выдавать себя иммунной системе
Ученые из Института Вейцмана предложили новый метод лечения, который многократно...
Израильские ученые ускорили чтение данных из ДНК-хранилища в тысячи раз
Учёные из хайфского Техниона создали основанный на ИИ метод, ускоряющий на три порядка чтение данных с ДНК-носителей...
Эфрат Перец-Томер, старший клинический психолог южного округа «Меухедет», объясняет, как создать адаптированную к обстоятельствам рутину, которая поможет детям более спокойно пережить это сложное время.

Обновленный режим работы медучреждений больничной кассы «Меухедет»
В связи с ситуацией в сфере безопасности и в соответствии с указаниями Министерства здравоохранения, в воскресенье...
В Израиле впервые пересадили искусственное сердце
В Израиле проведена успешная операция по трансплантации искусственного сердца.
Мобильная клиника: комплексное обследование для женщин рядом с домом
Около 140 женщин прошли обследование в передвижной клинике женского здоровья «Меухедет» в Гиватайме...
Прощайте, длинные очереди: новые услуги, которые обеспечат вам качественную и быструю медицинскую помощь
Сегодня в Израиле остро ощущается нехватка врачей-специалистов. Эта ситуация знакома...
Коалиция не поддержала новоназначенного руководителя ШАБАК
"Замена человека с мировоззрением с Каплан другим человеком с похожим мировоззрением не решает проблему, а лишь увековечивает...
«Битуах Леуми» меняет схему оплаты за резервистскую службу: вы получите больше
"Битуах Леуми" изменяет систему оплаты компенсации за резервистскую...
Пошлины Трампа: последствия для Израиля
Надежда правительства Израиля на то, что отмена последних остававшихся пошлин на американскую сельхозпродукцию позволит избежать введения американских...
Израиль отменил все пошлины на импорт из США
Израиль отменил все таможенные пошлины на товары, импортируемые из США
Израиль отменит все пошлины на импорт американских товаров уже сегодня
Цель - предотвратить введение пошлин против Израиля со стороны администрации Дональда Трампа.
Голосование зрителей на Евровидении заткнуло рот ненавистникам Израиля
Юваль Рафаэль поразила весь мир, заняв второе место на конкурсе Евровидение, который прошел в Базеле....
Празднуем День независимости в сердце страны: фестиваль в парке Нахаль Кане, Самария
В предстоящий День независимости (1 мая) Региональный совет Шомрон и Еврейский национальный фонд (ККЛ)...
Спилберг возглавил список богатейших селебрити от Forbes
Режиссер Стивен Спилберг возглавил список богатейших знаменитостей мира по версии журнала Forbes.
На Аллее славы Голливуда появилась звезда Галь Гадот
Израильская актриса Галь Гадот стала обладательницей именной звезды на Аллее славы в Голливуде.
Необходимо довести аятолл до отчаяния
"Перед лицом такого звериного, низкого коварства мы не имеем права...
Пару слов о «компетентности» российских, турецких и прочих «военспецов»
"Комментируя операцию Израиля против...
Цель Ирана — не Израиль
Ирану сегодня мешают Израиль и евреи точно так же, как мешал народ...
Иран перестанет быть нашей проблемой лишь после смены режима
Сейчас главное - не захлебнуться...
Двум тиграм стало тесно в одной клетке
Событие, которое ждали и не ждали, случилось. Два...
Сегодня тысячи новых репатриантов в Израиле оказались в ситуации, к которой невозможно подготовиться заранее: переезд в другую страну, адаптация к новой культуре и языку — и всё это во время войны. Как справиться с тревогой, чувством одиночества и неопределённости? Как поддержать себя и своих детей в условиях стресса? Почему сравнение с прошлой жизнью может мешать адаптации, и что с этим делать? На эти вопросы отвечает клинический психолог Северного округа «Меухедет» Марк Шерман.

Организация «Маса» удостоена «Иерусалимской премии за вклад в единство еврейского народа»
В резиденции президента Израиля в Иерусалиме...
Празднуем Песах на иврите: что нужно знать новым репатриантам
Вы, конечно, знаете, что такое маца. А Агада? А херут? Если вы новый репатриант, вам пригодятся базовые...
Как сегодня работают частные ульпаны в Израиле?
В конце 2024 года многие новые репатрианты столкнулись с проблемой: Министерство алии и интеграции временно остановило программу «Ваучер» по изучению...
Образование для детей, волонтерство для родителей: новый проект «Масы» и НААЛЕ
Организация "Маса", основанная ЕА "Сохнут" и правительством Израиля, уже 21 год содействует участию молодежи из разных стран в...
Новым гендиректором организации «Маса» стал Меир Хольц
Генеральным директором программы «Маса» назначен г-н Меир Хольц. Хольц, до недавнего времени, занимал должность гендиректора организации...
Олимпийский пиар, или «Как победить Олимпиаду»
После утверждения России, что у них украли золотую медаль по художественной гимнастике, Ядида написал сатирический...
Наши резервы
Мне совершенно не мешает ходить "оборванцем". И вот я вышел из дома в своем обычном виде по делам на угол Бегин-Каплан. В разгар...
Проверка Бузагло
"-Как дела, милые? — спросил входящий в зал человек. -Репетируем удивлённое выражение лица! — ответили многоуважаемые."